??? 物业知识问答

1、物业管理企业应提供的服务内容有哪些？

答：（1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；

（3）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（5）物业装饰、装修的管理服务；

（6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。

2、物业管理服务合同应当包含哪些内容？

答：（1）双方当事人和委托管理物业的基本情况；

（2）物业管理服务事项和服务质量要求；

（3）物业管理服务费用的标准及收取方法；

（4）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法；

（5）违约责任及解决纠纷的途径；

（6）双方当事人约定的其他事项。

3、物业管理服务费主要由哪几部分组成？

答：物业管理服务费主要由下列项目组成：

（1）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；

（2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；

（3）绿化管理养护费；

（4）清洁卫生服务费；

（5）安全防范服务费；

（6）物业管理企业办公和社区活动费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧费；

（8）利润；

（9）税费。

4、物业管理服务费如何定？

答：物业管理收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度，收费等级根据物业管理企业的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定；为业主提供代办性、特约性服务除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价；别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。

5、普通住宅小区公共性物业管理服务收费分为几个等级，基准收费标准分别为多少？

答：分为甲、乙、丙、丁四个等级。基准收费标准多层分别为0.70元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.40元/建筑平方米；0.25元/建筑平方米。高层分别为0.90元/建筑平方米；0.65元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.35元/建筑平方米。

浮动幅度为收费标准的±20%。

6、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊？

答：有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可按户分摊。

7、建设单位未出租、出售的物业以及已交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的多少收取？

答：按物业服务合同约定足额收取。

8、业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么办？

答：业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。

9、物业管理企业最多可向业主预收多少时间的物业管理费？

答：最多可预收12个月的物业管理费。

10、物业管理企业可否利用物业设置经营性设施？

答：物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续，其经营性收入应专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。

11、物业管理企业自行提供物业管理服务合同约定之外的服务，业主是否应该支付费用？

答：物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

12、如何划定物业管理区域？

答：拥有相对独立的共同设施设备的物业，应当由区、县（市）物业行政主管部门划归于一个物业管理区域。

13、自用部位指哪些？

答：自用部位是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

14、一个物业区域内可否有多个业主委员会、多家物业管理企业？

答：不可以，一个物业区域内只可成立一个业主委员会，委托一家物业管理企业进行物业管理。

15、物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由哪个部门制定？

答：由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。

16、物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施、设备和场地进行经营的，其经营性收入的收支情况应按规定多少时间公布一次？

答：每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。

17、什么叫前期物业管理？

答：前期物业管理是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。

18、前期物业管理的费用由谁来承担？

答：物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。

19、因相邻业主、使用人拒绝而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担什么责任？因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由谁修复或赔偿？

答：因相邻业主、使用人拒绝而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。

20、物业管理企业应报送、公布哪些收支帐目？

答：物业管理企业应报送物业维修、更新费用的收支帐目，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的经营性收入。

21、房屋维修的责任部门

答：直管公房的维修由当地房管部门负责，单位房屋和私房的维修应由产权所有人负责。

22、房改房的维修

答：房改房自用部位的维修由所有人承担维修养护责任，共用部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任。