各省辖市建委、房管局：
    为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，我委制定了《江苏省物业管理招标投标试行办法》，现印发给你们，自颁布之日起试行，执行中遇到问题请及时与我委房地产业处联系。

二000年四月二十七日

江苏省物业管理招标投标试行办法

第一章 总则

第一条、为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，维护物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》以及国家和省的其他有关部门规定，制定本办法。
第二条、本办法所称物业，是指已投入使用的住宅、商业用房、工业厂房等建筑物及其相关附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理并提供相应服务的活动。
本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
第三条、本办法适用于本省行政区域范围内各类物业管理的招标投标管理。
第四条、省人民政府建设行政主管部门是本省行政区域内物业管理行政主观部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
各市、县房产（建设）行政主管部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
第五条、新建物业应当采用招标投标的方式确定物业管理企业；已投入使用的物业应逐步推行招标投标，选择物业管理企业进行管理服务。
第六条、物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第七条、任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第二章 招标

第八条、物业管理项目，须具备以下条件，方可组织招标活动：
1、新建的物业，开发建设单位应持有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证、工程设施使用许可证，已投入使用的物业，需按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会，并报所在地物业管理行政主管部门核准；
2、有符合规定要求可供物业管理企业使用的物业管理用房；
3、物业维修基金已经落实。
第九条、业主委员会尚未成立的，可由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作。业主委员会已经成立的，经业主代表大会讨论决定，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作（以下统称招标人。
第十条、物业管理招标可以采取下列方式进行：
⑴公开招标。由招标人通过报刊、广播、电视等发布招标公告；
⑵邀请招标。由招标人发出招标邀请书，邀请3家（含3家）以上有能力承担物业管理任务的单位参加投标。招标方式一经确认，不得中途变更。
第十一条、符合下列条件之一的，经省辖市以上物业管理行政主管部门审查同意，可不采取招标方式：
⑴物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
⑵金融机构、工业厂区等；
⑶其他不适宜采用公开招标的物业。
第十二条、招标人应当成立专门的招标组织。招标组织负责招标活动的具体实施，审定标底，提出招标、投标、开标、评标、中标办法，招标活动结束即自行撤消。
在开始正式招标之前，招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报招标申请书、招标组织的情况、已经编制完成的招标文件、评标和中标办法及其他必要的文件，经所在地物业管理主管部门审查同意后方可组织招标。
第十三条、招标人可以选择委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。
招标代理机构是从事物业管理代理业务并提供相关服务的中介组织。设立招标代理机构除应当符合有关法律、法规和规章规定的设立条件外，还应当具备下列条件：
⑴省辖市以上物业管理行政主管部门确认的资格，具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；
⑵有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法的规定。
第十四条、招标人也可以自行组织物业管理招标，但必须具备下列条件，并成立专门的招标组织，经物业管理行政主管部门审查同意后实施：
⑴有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
⑵有编制招标文件的能力；
⑶有组织开标、评标、定标的能力。
第十五条、招标人享有下列权利和义务：

权利：
⑴编制招标文件，组织招标活动；
⑵选择和确定符合资质条件的投标人；
⑶根据评标原则决定评标、定标办法；
⑷选定中标人；
⑸依法享有的其他权利。
义务：
⑴执行法律、法规、规章和政策；
⑵接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
⑶履行依法约定的其他义务。
第十六条、招标人制作招标文件应客观、公正，广泛听取业主及使用人的意见。
招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件、投标答疑及协议条款。招标书应当包括以下内容：
⑴物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、经营服务用房及管理用房、公用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等以及共用部位、共用设施设备维修基金归集到位等情况；
⑵物业管理的内容和要求；
⑶投标书编制的依据；
⑷投标人的资质和条件；
⑸组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
⑹投标书密封要求及送达的地点及截止时间；
⑺评标项目、计分办法及中标原则；
⑻投标书归属；
⑼开标、评标、宣布中标的时间、地点；
⑽其他需要说明的事项。
招标人对已发出招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条、采用公开招标方式的，招标人应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报所在地物业管理行政主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标人应向符合资质要求的3家以上（含3家）的物业管理企业发出招标邀请书，同时报所在地物业管理行政主管部门备案。
招标公告或招标邀请书应包括下列内容：
⑴招标人的名称、地址、通讯联系、联系人；
⑵拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
⑶对投标人的资格等方面的要求；
⑷报名的地点和期限；
⑸获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等；
招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告或招标邀请书中写明。
第十八条、招标人应对申请投标人资格进行审查，根据投标人的资质、业绩、信誉等情况从优确定入围单位。入围单位应不少于3个。
招标人应将上述审查资格、确定入围单位等有关材料送所在地物业管理行政主管部门复查。经复查同意后，招标人向审查合格的潜在投标人分发招标文件及有关资料。入围投标单位自正式收到招标文件之日起，编制标书时间应不低于20日。
第十九条、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

 第三章 投标

第二十条、投标人是响应招标、参加投标竞争的具有物业管理资质的物业管理企业。
投标人参与投标报名应提供下列材料：
⑴企业营业执照、物业管理资质证书或其他有效证明；
⑵企业简历；
⑶本企业物业管理的主要业绩；
⑷招标人要求提供的其他材料。
第二十一条、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标书应当包括以下主要内容：
⑴物业管理企业的管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
⑵管理服务人员配备方案及档案管理；
⑶管理服务用房及其他物资装备配置方案；
⑷管理服务费用收支测算方案；
⑸管理服务分项标准与服务承诺，安全护卫及车辆管理，绿化养护及房屋设备维修方案与措施；
⑹社区文化与精神文明服务方案；
⑺管理服务模式设想，包括拟在中标后将钟表项目的部分非主题、非关键性工作进行分包的计划等。
第二十二条、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达招标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于3个的，招标人应当依照本办法重新招标。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十三条、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。
投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以共他方式弄虚作假，骗取中标。
第二十四条、投标人享有下列权利：
⑴有权按照招标文件的要求自主投标；
⑵根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
⑶根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。投标人应当履行下列义务：
⑴执行法律、法规、规章和政策；
⑵接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
⑶履行依法约定的其他义务。

第四章 开标、评标和中标

第二十五条、开标、评标和中标活动，应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行，由招标人主持，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
第二十六条、开标时，由投标或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆信，宣读投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。
第二十七条、投标书有下列情况之一的，应当为无效标书：
⑴投标书未密封；
⑵投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印签；
⑶投标书没有响应招标文件；
⑷投标书逾期送达；
⑸投标单位法定代表人或受委托人未如期参加会议；
⑹物业管理服务费用报价明显低于成本的。
第二十八条、物业管理评标委员会，由招标人以及工程、技术、经济等方面的专家组成，人数一般为7-11人，单数。其中工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三等之二。
评标专家应当具有从事物业管理相关领域工作满五年以上并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从省以上物业管理行政主管部门提供的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接选择。与投标人有厉害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。
评标委员会成员的名单，应经省辖市以上物业管理行政主管部门审查同意，并且应当保密直至现场答辩开始为止。
第二十九条、评标活动主要包括标书评分，现场答辩、企业信誉调查三项。
招标人应当采取必要的措施，保证标书评分、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应当采取一问一答的方式。
任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
企业信誉调查活动，由招标组织进行，应在现场答辩之前完成。招标组织应成立企业信誉调查小组，由招标人、所在地物业管理主管部门及有关专家等方面的代表组成，人数3-5人。
第三十条、对投标文件中含义不明确的内容，招标人和评标委员会可以在现场答辩活动中要求投标人作必要的澄清或者说明。
所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。
第三十一条、评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员必须按规定的评标办法打分，独自进行，否则视为废票。
第三十二条、评标一般采取综合计分的方法。对参加投标单位的标书、信誉、答辩等逐项进行无记名评分，每个大项分别以百分制评分。
计分时，按各大项的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘于相应的权重后加和，计算出投票单位综合得分。
标书、答辩、信誉等项的权重之和为100%，比例根据物业标的具体情况合理确定。其中，标书的权重应大于50%，答辩的权重应在20%-40%之间，信誉的权重应在10%-30%之间，如公共服务费单独作为评分项目，其权重不应超过20%，具体由招标组织在招标办法中确定。
第三十三条、受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第三十四条、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十五条、确定中标单位后7日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
《中标通知书》对招标和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的或者中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任。
第三十六条、《中标通知书》发出后30日内，招标人和中标人应依据招标文件、投标书及有关规定，双方正式签订物业管理委托合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
物业管理委托合同必须使用国家建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同（示范文本）》[建房（1997）263]。
正式签订的物业管理委托合同须报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十七条、中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
中标人按照合同约定或者经招标人同意可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。
中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。
第三十八条、前期物业管理委托合同期内，入住率达到60%以上时，开发建设方应在所在地物业管理行政主管部门指导下按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会。
第三十九条、中标人无故不履行与招标人签订的合同的，其履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿。

第五章 附则

第四十条、招标人、招标代理机构、投标人、评标人、中标人违反本规定的，由有关部门依照国家有关法律、法规进行处罚。
第四十一条、招标人和投标人活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应当协商解决，或由所在地物业管理行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的也可以直接向人民法院起诉。
第四十二条、依法必须进行招标的项目违反本办法规定的，中标无效的，应当依照本办法规定的中标条件从其余投标人中重新从优确定中标人或者依照本办法重新进行招标。
第四十三条、本办法由江苏省建设行政主管部门负责解释。
第四十四条、本办法自颁布之日起试行。