第一章 总则

第一条 为了指导物业管理区域业主大会的活动，维护业主的合法权益,根据国家、省、市物业管理有关规定，制定本导则。
第二条 本导则适用于本市市区范围内物业管理区域业主大会的产生、运作和管理。

第二章 业主、业主大会、业主委员会

第三条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第四条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
第五条 物业管理区域内业主人数不足五人的，经全体业主一致同意，其组织形式可由业主自主决定；决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;业主人数超过五人的,可成立业主大会和业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。
第六条 新建物业在竣工(分期竣工)后，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。原有住宅区房改售房率超过百分之三十的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。
第七条 业主资格应以业主所持有的房屋所有权证为依据进行确认。暂未办证的，以签订房屋购销合同并已办理入住手续的为准。 房屋所有权证(房屋购销合同)上注明或按法律规定为两人或两人以上共有的，应确定一人出席业主大会会议。
业主为法人的，法定代表人出席业主大会会议；法定代表人不出席的，应委托代理人出席并出具合法有效的书面委托书。
业主不能出席业主大会会议的，应书面委托物业使用人或者其他人担任代理人出席。书面委托书应注明是否有表决权,并对表决事项予以界定。
业主不出席，也不委托他人出席业主大会会议，视作弃权，但必须服从大会作出的决定。
第八条 业主享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务
第九条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十条 业主大会会议应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项，应当以出席业主大会会议的业主的投票权数过半数通过，其中有关业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、物业维修基金使用和续筹方案的决议必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。表决事项未能通过的，应及时予以修改。正式通过前，应维持原状。
业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之二十以上投票权数的业主签名提议，可以召开业主大会临时会议。
业主委员会在接到提议后二十日内应当就所提议题组织召开业主大会会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式，征求意见书应采用有效的送达方式。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十一条 业主委员会候选人资格：
1、须是本物业管理区域内业主；
2、遵守国家法律、法规、规章和业主公约；
3、热心公益事业，责任心强；
4、具有完全民事行为能力；
5、有一定的工作经验、组织协调能力。
第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章 筹备、选举、备案、增补

第十三条 业主大会的筹备：
(一)由一个物业管理区域五个以上业主向所在区物业管理行政主管部门书面申请，也可委托建设单位（公房出售单位）或物业管理企业书面申请成立业主大会。
（二）所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理区域符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域内公示一周。
（三）筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约，并将拟定的文稿公示一周，广泛征求业主意见。
（四）筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。
（五）筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采用自荐、推荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。
第十四条 业主委员会的选举
（一）筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议，审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。
（二）业主在首次业主大会会议上的投票权，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一个平均数增加一票，不足平均数的计一票；住宅、非住宅混合的物业，住宅实行一户一票，非住宅按照最大住宅单套面积数为基数计算票权，不足基数面积的，按照产权证或权属证明，每证一票。
（三）业主委员会委员选举应采取差额选举办法,差额人数一般不超过两人,依据得票数顺序产生中选人。业主委员会设主任一名,副主任若干名,主任、副主任可按委员选举中得票数的顺序产生。业主委员会的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业管理区域的物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主大会议事规则另有约定的，从其约定。
第十五条 业主委员会的备案
（一）首次选举产生的业主委员会，全体委员名单必须在物业管理区域内公示一周，并自选举产生之日起三十日内报物业所在区物业管理行政主管部门备案。
业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意备案之日起正式履行职责。
（二）业主委员会报请所在区物业管理行政主管部门备案时应提交下列材料：
(1)业主委员会备案申请书；
(2) 物业基本情况；
(3) 筹备组工作报告；
(4) 业主大会议事规则、选举结果并附公示证明、选票样本；
(5) 筹备组、业主大会、业主委员会会议纪要；
(6)业主委员会成员及分工名单；
(7)业主委员会组成人员基本情况表；
(8)业主公约；
(9)南京市业主委员会备案登记表。
（三）所在区物业管理行政主管部门同意备案后出具盖有主管部门印章的《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》。
（四）业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》到公安部门办理刻制印章手续，印章字样统一为“南京市XXXXXX（汉字6个字以内）住宅小区（大厦、工业区）业主委员会”。
第十六条 业主委员会换届选举
业主委员会换届选举工作应在任期届满三个月前，由上届业主委员会负责组织。业主委员会丧失组织能力的，由所在区物业管理行政主管部门和街道办事处指导实施。
换届选举由上届业主委员会组织召开业主大会会议，由上届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，选举产生新一届业主委员会，审议通过新一届业主大会议事规则和业主公约。
业主委员会逾期不召开换届选举大会的，由所在区物业行政主管部门责令改正。
物业管理企业应当配合业主委员会和筹备组开展工作，做好换届选举的日常事务性工作。
业主委员会任期届满改选后，须报所在区物业管理行政主管部门重新备案。
在新一届业主委员会未经所在区物业管理行政主管部门同意备案之前，上届业主委员会除不得变更、续订和新订物业管理服务合同外，应当履行其职责。
新一届业主委员会经所在区物业管理行政主管部门同意备案后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财务移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。
第十七条 业主委员会委员的增补
分期开发的物业可在先期成立业主委员会后，实行业主委员会委员逐步增补的形式。先期成立的业主委员会应根据物业分期建设的情况，为后期的增补留下足够的增补名额。在先期成立的业主委员会与物业管理企业签订的委托合同期限内，后期开发交付使用的物业应当委托同一物业管理企业管理。
业主委员会成员缺额时，应当在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一时，应当及时召开业主大会会议予以补选。
业主委员会成员缺额时的补选，应当在业主大会议事规则中予以约定。

第四章 运作和管理

第十八条 业主委员会的日常管理
业主委员会会议由主任或主任委托副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席。业主委员会经业主大会授权或同意并公示的决定、办理事项，民事责任由全体业主共同承担。业主委员会违法作出的决定造成经济损失的，由责任人承担法律责任。
业主委员会可设专职执行秘书一名。
业主委员会的印章依照有关法律、法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定造成经济损失和不良影响的，由责任人承担相应责任。
业主委员会与选聘的物业管理企业，在中止合同或合同到期不再续聘时，应提前三个月通知对方，并将通知在物业管理区域内进行公告。
业主委员会应负责物业管理区域相关资料的移交，并做好重新选聘物业管理企业的工作。
业主委员会可对物业管理企业公布的物业服务费和维修基金的收支状况进行质询，或按有关法律、法规审计。业主需要质询的，应委托业主委员会实施。业主委员会和物业管理企业无法统一确定审计机构时，由所在区物业管理行政主管部门指定。
业主委员会应建立健全委员会会议制度、与物业管理企业的协商会议制度。
业主委员会会议一般每月一次，业主委员会主任可根据工作需要，临时召集会议。
业主委员会与物业管理企业的协商会议一般每季度举行一次，互通情况，协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。双方也可以函件形式互通情况。
第十九条 业主委员会接受的档案资料有：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第二十条 召开业主大会会议
有百分之二十以上业主提议召开业主大会会议的，业主委员会应当就提议内容组织召开业主大会会议。
召开业主大会会议，应当提前十五天将会议通知及有关材料告知每位业主。
业主委员会应当作书面记录，并由主持人签字，涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的人员签字。
第二十一条 业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。对于业主大会、业主委员会不适当的决定，所在区物业管理行政主管部门应责令改正，并通告全体业主和物业使用人。
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主公约和业主大会议事规则自业主大会会议审议通过之日起生效。
第二十二条 业主委员会的变更和委员资格的终止：
业主委员会备案的有关事项发生变更时，经业主大会会议审议通过，报所在区物业管理行政主管部门重新备案。档案等资料需移交的，自同意备案之日起十日内办理交接手续。
业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的，应当办理注销手续,同时将档案等资料移交给所在区物业行政主管部门。其它剩余财产，按照有管法律、法规的规定处理。
业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格应当终止，并由业主委员会提出，经业主大会确认。
1、已不是业主的；
2、年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；
3、因疾病而丧失履行责任能力的；
4、被司法部门认定有犯罪行为的；
5、以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
6、兼任所辖区域物业管理企业工作的；
7、不遵守物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；
8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
离任委员必须在三日内将由其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿以及属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

第五章 活动费用和办公场所

第二十三条 业主大会、业主委员会活动费用由全体业主承担；费用的筹集、管理、使用由业主大会议事规则约定;有条件的可从物业管理区域中属于全体业主所有的附属设施、营业用房收益中支取。
第二十四条 业主委员会的活动场所，有条件的可在物业管理用房中安排。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在其中划出一定面积作为业主委员会的活动用房；原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

第六章 附则

第二十五条 本导则自发布之日起施行。

《南京市业主大会导则》（宁房物[2003]136号）----已废止