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物管公司不能停水电催缴物业费

　　物业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司则采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。
　　物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。
　　而实际工作中，物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费，物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且，物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为业主不缴物业管理费，物业管理公司停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。即使是小业主也大多往往对此表示认同。
　　事实上，小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人。
　　物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辩权。在物业管理合同中，双方即使约定在业主欠费情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即为无效。
　　物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的是缴水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电业务所对应的只是缴水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。
　　物业管理有其特殊性，其服务针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辩权拒绝提供物业管理服务。这样，势必侵犯其他业主的利益。
　　当然，物业管理公司依法依约收取物业管理费的权利，也是绝不能被侵犯的。只不过，物业管理公司应当采取合法而正当的程序行使，比如与当事人协商，向法院起诉，或者依双方合同中订有的仲裁条款申请仲裁。

物业管理公司为什么不能以停水停电催缴物业管理费？

　　物业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司则采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。本文仅举一例加以探讨。
　　一、停水停电引致诉讼
　　1998年3月3日，消费者张露与瑞京隆房地产开发有限公司签订《房地产买卖合同（预售）》，合同约定，张露购买瑞京隆公司兴建的京隆苑29栋6D号房。1999年3月4日，张露办理入伙手续，入住京隆苑，同时，张露与瑞京隆公司签订《京隆苑管理公约》，合同第八条规定“物业管理单位有权对无故不交各项应交费用的业主和使用人，限期缴交并按规定收取滞纳金，逾期仍不缴交的可按住宅区业主公约和市政府有关规定催缴，若催缴无效的可采取其他强制性措施，如停水、停电或向法院起诉等。”2001年1月，深圳市普乐康物业管理有限公司开始经营京隆苑住宅小区的物业管理。
　　2001年初，张露以瑞京隆公司未能按期办理房地产证及房屋面积、楼层配套设施不符合合同约定为由向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求判令瑞京隆公司支付违约金并予赔偿。福田区人民法院判决瑞京隆公司支付有关违约金和赔偿。但由于瑞京隆公司一直未予履行判决，张露遂于2000年7月开始拒交物业管理费。
　　2001年1月，普乐康公司入驻京隆苑后多次催促张露缴付管理费，但张露一直拒缴。2001年12月4日起至2002年1月25日止，为迫使张露缴清所拖欠的物业管理费，普乐康公司共切断张露所住房屋29栋6D房水电若干次，共计切断水电天数为39天。
　　此后，张露以普乐康公司侵犯其财产权为由，诉至深圳市福田区人民法院，要求赔偿停水停电期间因其所有房屋无法入住的租金损失。福田区法院最后以同地段的租金标准判决普乐康公司支付租金损失。
　　二、物业管理公司不能以停水停电催缴物业管理费的法理思辨
　　物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。
　　而实际工作中，物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费，物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且，物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为“业主不缴交物业管理费，物业管理公司停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。即使是小业主也大多往往对此表示认同。”
　　事实上，小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人（当然，也许从国防、公共利益等角度出发，有关政府部门也可能享有停水停电权）。
　　物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辨权。在物业管理合同中，双方即使约定在业主欠费情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即为无效。
　　物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的是“缴交”水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电业务所对应的只是缴交水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。
　　因此，法院一审判决普乐康公司赔偿因其停水停电给张露所造成的损失。这无疑将引起采取停水停电措施催交管理费的物业管理公司的高度关注。
　　三、物业管理公司应正当行使权利
　　物业管理有其特殊性，其服务针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴交管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辨权拒绝提供物业管理服务。这样，势必侵犯其他业主的利益。
　　当然，物业管理公司依法依约收取物业管理费的权利，也是绝不能被侵犯的。只不过，物业管理公司应当采取合法而正当的程序行使，比如与当事人协商，向法院起诉，或者依双方合同中订有的仲裁条款申请仲裁。据悉，物业管理公司已委聘律师向有管辖权的法院追讨物业管理费。

物业管理收费不透明的危害及解决办法

　　物业管理作为一个新兴的行业，是广大人民群众生活的需要。为了更好地适应广大用户需求，物业管理在发展中需要不断完善与提高。特别是对那些长期“想解决又难解决，多方解决又没从根本上解决”的问题，要下真功夫解决。这其中物业公司长期存在的建管不分、承诺难兑现、收费不透明、业主委员会不民主选举等，就是值得重视并亟待解决的问题。本文就上述问题，谈如下一些粗浅认识。
　　1．建管不分的危害及解决办法
　　所谓建管不分，指的是开发商自办物业公司，接管自己建的楼盘，物业公司成为开发公司自己下的“蛋”。哈尔滨市第一批物业公司多是开发商自建自设的，此后几乎成了“约定俗成”的行规。
　　开发商自建自设物业公司对自己有诸多好处，却直接损害了用户的利益。我们分析开发商得益与用户受害，主要表现在以下几方面：一是开发商自建自设物业公司，有利于安排自己公司人员。由于这些人员许多是非专业人员，所以开发商设置的许多物业公司资质差，人员素质低，管理不到位，用户意见大；二是开发商在建房期间并不组建物业公司，待房子建成后，再组建物业公司，安排公司人员。物业公司没能在建房期间提前介入，物业公司人员对工程质量及事故隐患不掌握，结果大量的工程后遗症给百姓留下住房难心事；三是由于物业公司是开发商设置的，因此物业公司对开发商缺少有力的制约，物业管理的费用随意占用，百姓住房难心事放任不管，用户苦不堪言；四是物业公司管理人员有特殊的“优越感”，总认为是管自己家的房子，自己是“当家人”，对自己的定位有误，态度蛮横，不热心服务；五是业主有权决定聘用哪家物业公司，开发商自己安排设置物业公司，直接侵犯了广大业主的合法权益。
　　解决开发商自办物业公司的问题，已是当前物业管理市场的当务之急。尽管政府管理部门屡次加大清查力度，仍是屡禁不止。要从根本上解决这个问题，一是应尽快立法，具体详细地从政策上进行规范；二是政府管理部门要结合房地产市场整顿，进一步加大力度，认真搞好整顿工作；三是采取各种形式，大力抓好宣传工作，使广大用户明白这种物业公司的危害性，维护自己的合法权益。
　　2．承诺难兑现的危害及解决办法
　　开发商向用户售房，要从多方面对自己的商品做出承诺。在开发商做出的各项承诺中，物业管理无论如何是其中一项很重要的承诺。但是用户迁入新居之后，开发商所做的承诺往往很难兑现。这些难以兑现的承诺不仅包括工程质量上的问题，还包括物业管理服务质量上的问题，从工程质量上来看，如：水、电、气不通，下水堵塞；塑钢窗质量差，缺边少角、封闭不严、配件不全；天棚裂纹、墙壁长毛、地面水泥标号差等，给用户造成众多的难心事。物业公司无作为，不深入用户，不征求用户意见，不把用户疾苦挂在心上，态度蛮横，不热心为用户排忧解难。特别是有些开发商自建自办的物业公司，无作为的问题更甚。
　　承诺难兑现之所以成为顽疾，主要是因为建与管不分。要想真正向用户兑现承诺，开发商就要为物业公司创造提前介入的良好条件，使开发公司与物业公司都能真正了解承诺的内容与要求，特别是要有实现这些承诺的得力措施。为此首先要立法，要给物业公司提前介入从政策上做出明确规定。物业公司提前介入掌握工程质量情况，及时发现事故隐患，为建设单位与施工单位当好参谋，起到“软监理”的作用。建管不分、承诺内容不清、建管交接手续不完备，承诺势必难以实现。建设单位任务是建设，物业公司的任务是管理。物业公司早期介入，可以做到承前启后，使二者不脱节，二者均收益，共同努力完成对用户的承诺。
　　3．物业管理收费不透明的危害及解决办法
　　目前物业管理企业是微利运营，许多企业的经济效益不理想。从哈尔滨市来看，就有90％左右的物业公司没有盈利。在这种情况下，物业公司按政府法定指导价收费，难以满足用户多方面的需求。为此需要办一些急事，有时多收一点费用也是应该的，这毕竟是取之于民，用之于民。不过决不能随意滥收费，就是应该多收的费用，也要让广大用户明了。如果物业公司经常多收费，甚至肆意滥收费，收费缺少透明度，企业就会丧失信誉，致使业主们意见越来越大，最后就有被业主们换掉的危险。
　　物业公司收费缺少透明度，很重要的一个原因是缺少必要的监督。这其中最有效的监督就是业主委员会。物业公司必要的收费提交业主委员会讨论，由业主委员会把关，这样就有了群众基础，也有了透明度。还要通过立法把物业收费的法定指导价与市场协商价结合起来，这样有利于搞活企业，增加效益。物业企业就可以根据有些用户的合理需求，随时提供必要的服务。这种协商指导价格随时议定、高低不一，突破了法定指导价格，也更有利于广大用户的需求。
　　4．业主委员会不民主选举的危害及解决办法
业主委员会是在物业管理活动中，代表并维护业主合法权益，负有民事责任的群众自治组织，也是物业管理市场的买方主体。业主委员会的组建是否规范，将直接影响物业管理的健康发展。由于业主委员会没能民主选举，不仅难以代表广大业主的意愿，而且不能充分发挥监督、审议、配合、协调、宣传等方面的作用。能否争创优秀小区，配合物业公司做好工作，充分发挥业主的自治作用，都与业主委员会是否规范、是否发挥作用有关。说到底，与业主委员会是否能做到民主选举有关。
    要想做到民主选举业主委员会，必须要制定相应的法规。哈尔滨市房管局曾于2001年3月13日，下发了《哈尔滨市物业管理住宅小区（大厦）建立业主委员会的有关规定》。但是作为相应的配套政策“业主委员会选举规定”却至今没有出台，加之民主选举的实际操作难度较大，这也是多数小区业主委员会不民主选举的主要原因。为此应该完善法制，搞好培训，抓好典型，宣传到位，才能解决好这个问题。