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谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是江苏物业律师网www.nj933.net创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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房改房物业管理面临新尴尬
http://www.nj933.net/article.php?id=1756  发布时间:2011-08-01 点击率:3359

 
目前,很多公房业主都买断房屋产权,在公房变为“私房”后,物业收费是否应该收取呢?由于没有明确的政策依据,很多单位都不能收费,但一些日常物业管理还得继续做,由此背上了沉重的资金包袱。当前房改房物业管理存在很多问题,那么如何走出房改房物业管理的困境,让房改房真正步入到市场轨道中来呢?

 存在的问题

目前,房改房物业管理上存在多方面的问题,突出表现在以下几个方面:

 其一,房改房的物业费该由谁交。这是房改房物业管理中的核心问题。是个人交还是单位交?一直以来,房改房物业服务费用是由房改单位来支付的。实际从道理上说,房改房的物业服务费用应该由房改房后的个人来承担。但是不少房改房住户没有物业服务的缴费意识,物业管理费收不上来。房改房个人一般每月向居委会交纳2-3元清洁费和3-5元治安费。即使只有这么少的钱也不能够做到100%的收缴率。 

其二,政府制定的物业服务基准价格偏低,物业管理公司入不敷出。小区没有投入,形成恶性循环。

其三,维修基金严重匮乏。房改房后,按照商品房统一管理模式要求,必须提取维修基金,提取比例为房款的2%。而事实上,不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护,造成房屋完好率低、设备陈旧、老化,而维修基金又缺乏,给维修造成较大压力。

如何解决

要解决房改房物业收费问题,就要从以下几个方面入手。

第一,目前之所以房改房收费混乱,是由于缺乏必要的法律法规作为指导。因此业内人士普遍认为,迫切需要法律法规来进行“梳理”,政府有关部门应该出台专项法规来解决。

第二,政府对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。北京市房管局物业管理处处长刘刚认为,房改房的售后管理与收费问题是个“老大难”,国家应该对此有一个明确的法规,在法规出台前,目前可考虑申请对物业公司给予国家财政拨款补贴。

目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费。政府应对房改房物业管理公司在税收等方面给予一定的政策优惠,同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场,从而扶植物业管理公司接手房改房,形成良性循环机制。

第三,建立完善的维修基金管理制度。

国家有文件明确规定:“旧有公方出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”,“维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作他用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度,设专门的管理机构。业内人士认为,建立完善的基金管理制度,对于房改房的物业管理将有很大的帮助。循序渐进

业内人士认为,由企业缴纳到个人缴纳,必然需要一个过程。但最终肯定要让企业解脱出来。如果立刻让所有的房改房住户都完全承担物业费,恐怕不太现实,因为很多房改房用户多为工薪家庭,收入有限。到时候交不上,反而令物业管理陷入困境。

现在正在进步着,按照本市房改房上市交易的有关规定,住户购买的公有住宅楼房上市交易后,该房屋的产权性质转变为商品房产权,新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。个人缴费代替企业缴费,这是业内一致认为的房改房物业服务收费的趋势,但是在转变过程中尚需各方协调努力。