二 〇 〇 七 年 五 月

物管经理岗位职责

1.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

2.每周参加公司总办召开的行政会议，会后及时传达、落实会议精神

3.审核管理处每月财务状况、物料耗用情况，对异常现象及时处理。

4.每月审核辖下各部门员工的考勤情况，报审各部门增减人员的申请,合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

6.协调与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

7.对管理处日常事务作出审批与决策。

8.负责所管辖物业的装修疑难问题审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

9.调节辖下员工内部或与客户的关系。

10.及时完成公司领导交办的其他任务。

工程主管岗位职责

1.执行项目经理批示，对项目经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理；

⑵检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正；

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度；

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

2.设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向项目经理报告；

3.负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4.负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送项目经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5.切实执行项目经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6.针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7.熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

8. 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理

9.负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定。

10.负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；

11.负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；

12.负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；

13.负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；

14.负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

15.审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

16.掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

17.负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；

18.及时完成公司领导交办的其他任务。

客服主管职责

1.全面负责本部门的工作。

2.负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。

3.协调与相关部门的工作联系。

4.按时拟定工作计划和总结。

5.定期召开工作例会。

6.负责策划、组织、总结社区活动。

7.接待客户来访。

8.负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。

9.负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况并针对性的处理。

10.对日常工作中难以解决的问题，及时汇报经理。

11.及时完成公司领导交办的其他任务。

管理员岗位职责

1.服务热情、周到、礼貌，用语规范，需心、细致地受理客户投诉、服务申请、咨询等事项，做好相应记录。

2.对收到的信息及时联络、调度，安排有关人员进行处理，跟踪并封闭处理结果，及时向相关部门或人员反馈。

3.对遇有职责范围处理不了的问题时，要先对客户予以耐心安慰和解释，稳定客户情绪并及时汇报上级领导处理解决。

4.跟踪维修服务人员的服务质量和态度并在服务记录单上予以记录。

5.熟悉各部门员工的职责范围、特长、工种及小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。

6.对安全防护和环境管理状况进行24小时监控，协助秩序维护人员处理相关事宜。

7.对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理并进行记录，并按操作程序报请有关领导处理。

8.对夜间发生的紧急情况，及时报请夜间总值班处理。

9.合理使用和保管各种器械、设施及备份钥匙；

10.为业主办理入住手续、机动车辆出入证，出门条等并解答业主提出的有关问题。

11.为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，与客户签订《装饰装修管理协议》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。

12.代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。

13.代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。

14.为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。

15.负责对客通知的印刷、分发和存档。

16.应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。

17.协助作好户籍管理和出租房暂住人口登记工作。

18.督促养犬客户及时办理养犬证。

19.按规定认真完成每日工作记录。 

20.及时完成公司领导交办的其他工作。

维修工岗位职责

1.严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

2.努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

3.制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

4.积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。

5.严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。

6.交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

7.请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

8.按规定进行分管设备的维修保养工作。

9.熟悉机械、供气供水、消防、电梯等各种设施设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。

10.负责设施设备的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。

11.当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。

12.及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。

13. 配合电梯、消防等专业公司完成周、月和年度的保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

14.做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。

15. 积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。

16.搞好班内外清洁工作。

17.认真执行交接班制度。

18.及时完成公司领导交办的其他任务。

绿化工岗位职责

1.熟悉绿化面积和布局，懂得得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展地面积，合理布置花草树木的品种和数量。

2.对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等；对花草树木要会合理的进行生动活泼的造型，丰富绿化内容，清理绿化中的垃圾。

3.懂得花草树木的名称、特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在地方公告其名称，种植季节、生长特征、管理办法等，供大家欣赏。

4.保持绿化清洁，保证不留杂草、杂物，不缺水、死苗，不被偷盗，保证花草树木生长茂盛。

5.每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木的生长生长情况，并做好详细记录和进行补栽等。

6.当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成更大损失。

7.检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾晒衣物等行为，一经发现报告管理处服务中心由其按相关规章制度进行处理。

8.维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材。

9.及时完成公司领导交办的其他任务。

财务岗位职责

一：会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。

2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

8.及时完成公司领导交办的其他任务。

二：出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。

5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

6.及时完成公司领导交办的其他任务。

目   录

1： 秩序维护部安全管理-----------------------------------------------16

2： 秩序维护部岗位规程-----------------------------------------------17

3： 秩序维护部主管岗位职责-------------------------------------------20

4： 秩序维护班长岗位职责---------------------------------------------21

5： 秩序维护员岗位职责-----------------------------------------------22

6： 秩序维护员巡逻岗位职责-------------------------------------------24

7： 销售部及样板间岗位职责-------------------------------------------26

8： 停车场秩序维护员岗位职责-----------------------------------------28

9：小区门岗位职责----------------------------------------------------29

10：消防监控室岗位职责-----------------------------------------------30

11：大厅岗位职责-----------------------------------------------------31

12： 宿舍管理制度----------------------------------------------------32

13：对讲机使用管理制度-----------------------------------------------33

14：秩序维护部交接班制度---------------------------------------------34

15：秩序维护部员工纪律-----------------------------------------------36

16：秩序维护部奖惩条例-----------------------------------------------37

17：消防应急方案-----------------------------------------------------41

秩序维护部安全管理

为建立一支训练有素的安全防范专业队伍，明确秩序维护员的各岗位职责，负责所辖区域的安全维护和消防工作，确保辖区的安全及良好秩序。

一：治安管理：         

登记访客，控制无关人员进入所辖区域；核查出入人员、车辆所携带的物品，防止物品丢失及危险品进入所辖区域；协助政府执法部门查处案件，查禁违法行为。

二：交通管理：

指挥和疏导，人、车流量，防止辖区内秩序混乱和交通堵塞，防止停放的车辆遭受破坏、盗窃和未经许可停泊的车辆进入，以及处理车辆异常情况。

三：消防安全管理：

巡查管理区内消防设施、设备及器材的完好情况，确保其正常使用,保持消防通道畅通，普及消防知识宣传，有效控制消防事故，及时发现、处理、控制突发事件现场，防止事态恶化；按规定程序查处违章行为。

秩序维护部岗位规程

一:门岗

1:平时留意管理区内公共范围各种情况和人员动态,礼貌制止衣着不整及闲散人员进入销售中心，如遇衣观不整或可疑人员要及时劝其离开,若有紧急情况按<突发事件处理程序>处理。

2:负责物品的交接和中转,交接或中转时必须 及时,清楚.

3:维护销售中心的秩序及安全,制止闲杂人员在大门一带无故逗留.

4：对来访客人进行合理管理，防止其损坏公共设施及卫生环境，如在管理区有人发生争执或冲突，应及时通知上级领导。

5：禁止任何人员携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入管理区。

6:销售中心拍照需持已审核的拍摄申请单,方可进行.

7:认真做好交接工作,重要事项详细记录.

8：销售中心工作人员发现访客参观时，应主动开门，直立于门外做引导，并轻声对访客说：‘你好，欢迎光临，请进’；当访客离开时应同样为客人开门，并轻声对访客说：‘谢谢参观，欢迎再来’，以示尊重。

二:停车场

1:车场工作人员需负责整个停车区的安全巡视工作,特别加强对隐蔽区域巡查,注意可疑和闲杂人员.

2:严格检查车场车辆有关情况并做好详细记录,发现问题立刻通知上级有关人员.

3:车场值班人员要对车场各种车辆停放做好管理,严禁乱停乱放,做好各种防范程序，保障停车场秩序及道路畅通，礼貌地指挥车辆进出、按位停放。

4:仔细登记车辆有关情况,车牌号码,车型,进出时间,有无檫挂及损坏，如有应立即告诉车主并请车主签字确认；以及提醒车主关好车门窗、贵重物品随身携带。

5：如车场内发生交通事故，安全管理员应立即保护现场，通知部门主管以上人员到现场处理，并做好相应的记录。

6:做好车场的防火防盗工作,注视进入车场的一切人员和车场的动火作业。

7:认真做好交接班工作,并签字确认。

8：发现有人撤零件或修车，应立即制止并检查相关证件，做好相应记录。

三：巡逻岗

1：巡逻时必须按规定线路、点、位置巡查销售中心内外，并按要求登记好一切情况。

2：巡逻时必须保持高度警惕性，实行多看、多听、多闻、多问的做法，发现可疑的人和事要礼貌查询或做好控制。

3：巡逻时必须配备对讲机，要在巡查表上记录好巡查时间和巡查结果，如夜间巡查需携带电筒，警用器具。

4：检查巡逻区域围栏及围墙是否有缺口、建筑物是否遭破坏。

5：检查巡逻区域内是否存有易燃、易爆，引发火灾的物品，灭火器存放位置是否有阻碍物，检查垃圾等废弃物中是否有燃烧物。

6：重点保卫样板区，办公区之安全；对各区域巡查每小时应不少于三次。

7：协助工程维修人员检查管理区，发现有维修的现象及时上报有关部门，做好相关记录。

8：巡查人员必须随时配合其他各定岗人员，防止可能发生的一切隐患发生，对每天的巡查记录随时向上级报告。