第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选 聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

[ 释义 ] 本条是对业主大会会议的召开形式和条件、业主大会作出决定的方式、决定的法律效力的规定。

第一款首先规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但是,在业主人数较多的情况下,受时间、场地等因素的限制,召开全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性。这时可以考虑其他的会议召开形式,如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式,不一定是开会集体讨论,这样会更有利于业主行使参加业主大会会议的权利。

第一款还对业主大会会议召开的条件作了规定。业主大会作出的决定要代表和维护全体业主的共同利益,如果参加业主大会会议的业主所代表的物权份额太少,就体现不出广大业主的意志,达不到召开业主大会会议的效果。因此要求,不管业主大会会议采取何种形式召开,必须有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加,业主大会会议才可召开。

第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。召开业主大会会议时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决定,但是,由于业主可能因故不能亲自参加业主大会会议时,应当允许业主委托代理人参加业主大会会议。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利,视同业主本人行使权利。

第三款规定了业主大会作出决定的方式。为了保障业主大会有关决定能够真正地代表全体业主的整体利益,避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情况发生,本款对业主大会决定的通过作出了最低投票权数的限制。根据业主大会作出决定的事项性质的不同,表现为两种不同的作出决定的方式 :

1. 普通多数决定方式,即业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。对于一般常规性的物业管理事项决定的通过可以采取此方式。

2. 特别多数决定方式 , 即业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业。专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。因为以上特别议事关系到全体业主重大的共同利益,为了保证决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业 主的支持,会议的决定须经全体业主中拥有2/3以上投票权的通过才能生效实施。 2/3 以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同意志与共同利益。

第四款 规定了业主大会决定的法律效力。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,它通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域,对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。