提要：物管新政一：北京今后重点建设“六型”社区 社区每百户配一名调解员；物管新政二：南京业主可给物业打分，政府将把结果存进信用档案;物管新政三：商洛《商洛市物业管理办法》今日实施 规范物业管理

        物管新政一：北京今后重点建设“六型”社区 社区每百户配一名调解员

　　孙韬/《北京晨报》/20110831

　　小区绿化覆盖率不低于30%、社区居委会成员和居民代表全部选举产生、每个社区设一个警务室、每100户配一名调解员……昨天，由市民政局、市环保局等部门联合发布的《北京市“六型”社区指导标准细则（试行）》出台。根据细则，本市今后将重点打造环境安静、管理规范、服务完善、安全稳定、健康幸福、文明祥和的“六型”社区。

　　社区设公共卫生委员会

　　根据细则，社区绿化覆盖率不低于30%，社区居委会应设专门的公共卫生委员会并建立社区环保志愿者队伍。社区须对社区内外各类黑车、非法小广告、无照经营和制假贩假等违法行为进行持续治理。这意味着，活跃在部分小区门口的“黑出租”、“黑摩的”今后将受到整治，个别村庄中可能存在的“黑作坊”等也将无处藏身。

　　社区设“人大代表见面日”

　　根据细则，社区居委会成员和居民代表要全部依法选举产生，居民参选范围扩大，流动人口也将有机会参选。社区普遍建立楼委会、院委会、楼宇自治理事会等，社区还将建立人大代表、政协委员和党员干部见面日，社情民意表达畅通。

　　空巢老人每周享一次陪聊

　　社区按规定设立社区服务站，协调政府部门办理社区内的公共服务事项。城市社区服务站每500户配一名专职工作人员，农村社区服务站每300户配一名。社区公益服务将常态化开展，推广“结对”式社区志愿服务，为80岁以上有需求的老年人、空巢老人等群体每周提供一次陪聊、读报等活动。社区每半年向居民公布一次公益服务项目，推行社区志愿者注册制度，注册率达到居民人口的10%。

　　每百户设置一名调解员

　　每个社区设一个警务室，小区出入口、重点部位、主要道路安装电子眼，社区平房、未封闭楼房等将安装简易报警器、楼宇对讲器等。按照每50户至100户一名的比例配备安全稳定信息员，及时掌握辖区安全稳定信息，妥善处置并及时向有关部门反映社区安全隐患。按照每100户设置一名调解员，每50户设置一名调解信息员的标准壮大兼职人民调解员队伍。按出租房屋50至100户/人和辖区流动人口实有总量千分之三到五的比例，配齐流动人口出租房屋管理员队伍，落实实名制管理。

　　社区图书室全免费开放

　　社区建立文化站，图书室、社区课堂等公共服务设施，全面免费开放，每周开放时间不得少于56小时。辖区内80%以上的教育、文化、文物、体育、园林、科普、广播电视等资源有组织地向居民开放。

　　物管新政二：南京业主可给物业打分，政府将把结果存进信用档案

　　《南京晨报》/20110901

　　一家被小区业主“轰走”的物业服务公司，没过多久又接手了另一家小区，物业服务公司的口碑似乎并不会影响他们的生意。这样的局面有望得到终结——昨日，记者从南京市物业管理办公室获悉，从今天（9月1日）起，南京将施行《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，业主将可以给物业服务公司评分，这些评分将记入政府信用档案，作为资质等级评定、服务项目招标的重要依据。

　　物业怎么样，业主来打分

　　业主是小区的主人，小区物业管理从理论上来说，也应该由业主说了算。但是，在现实中，南京不少小区业主对自己小区的物业管理情况并不知情，既不知道小区物业怎么选聘的，也不知道小区物业的收费和服务如何评判。业主对小区物业不满意，只能通过网上发帖或者小区内贴大字报的方式来表达，对物业公司的影响非常有限。

　　位于城东的鑫园物业纠纷事件，就是一个典型的例子。由于部分业主对小区物业经费来源以及使用的质疑，鑫园的物业和业主之间的纠纷长达四年之久。鑫园的业主通过写大字报、投诉等方式，对小区物业公司表达不满，最终对簿公堂。直到去年，鑫园小区才成功更换了物业管理公司。

　　“业主马上就可以通过我们这个系统，给物管公司打分。”南京市物管办相关人士表示，今天起施行的管理办法，将为小区业主提供一个正式的意见表达渠道。这个表达渠道是按照分值来计算的，基础分是100分。物业服务企业表现好可以加分，表现不好可以减分。例如在加减分的评判标准中，业主的意见将作为主要参考内容。据介绍，目前南京市有650多家物业服务企业，有2200个小区、单位引入了物业管理。这些物业服务企业的评分情况，将以一年为一个周期，定期由分数扣得多，不让你接活

　　不少物业服务企业，尽管被业主骂得厉害，但是仍然可以通过低价竞争等手段，四处接到物业管理的单子。南京实施物业评分管理之后，物业服务企业的分数多少，能够对企业带来约束力吗？南京市物管办相关人士表示，得分情况将全部对外公示，物业服务好坏大家看一下分数就一清二楚了。

　　目前，大批小区已经有了自己的业主委员会，业委会在聘用物业服务企业的时候，得分情况将成为重要的筛选依据。同时，对于部分政府、事业单位来说，得分情况将作为物业招标的门槛，得分低的物业服务企业，基本上就别想接到政府、事业单位的项目了。

　　“我们不仅要给企业评分，而且也要给项目负责人评分。”该人士表示，物业服务企业遭到投诉，被扣分了，企业的项目负责人也要同时被扣分。这样做的目的，是防止部分项目负责人利用“马甲”，注册不同的物业服务企业来应对评分。

 物管新政三：商洛《商洛市物业管理办法》今日实施 规范物业管理

　　余延涛/商洛新闻网/20110901

　　今天（9月1日），旨在促进全市物业管理规范化的《商洛市物业管理办法》正式实施，标志着商洛市已经形成全面的物业管理政策法规体系。

　　《商洛市物业管理办法》是在贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》基础上，结合商洛物业管理现状确立的物业管理制度，它对业主及业主大会的主体地位、前期物业管理制度、物业使用和维护等作了明确规定，并明确了相应的法律责任。

　　商洛市住房和城乡建设局副局长程合林介绍说，这个办法的出台，对于商洛市城乡建设管理部门进一步管好物业管理工作有了一政策方面的依据。同时办法的出台，对于规范物业服务企业、业主以及开发商各方的行为有了政策的依据。据了解，这是商洛市第一部物业管理法规。

　　物管新政四：石家庄超九成住宅小区物业考核达标

　　宋钧/《石家庄日报》/20110905

　　9月2日，记者从市住房保障和房产管理局获悉，我市组织开展了对市区227家物业服务企业管理小区的全面考核，达标率为92%。

　　我市市区共有2栋楼以上的居住区1041个，其中3万平方米以上住宅小区420个，由物业公司负责管理的住宅小区为227个，在居住面积上物业管理覆盖率达42%。目前，全市具备资质的物业服务企业共有486家，其中一级企业3家，二级企业6家，三级企业477家，从业人员达4万多人。

　　根据今年年初制定的标准，市住房局物业管理部门分别对各区内住宅小区物业服务开展了达标考核活动。今年5月份进一步调整并健全了由教授、律师、资深物业一线管理人员等60人组成的物业管理专家库www.Fdcew.com。按照企业行为标准、制度建立标准、物业服务标准、人员行为标准等四大类15项具体标准，组织开展了对全市227家物业企业所管理小区的全面考核和评分，达标率为92%，其中25个小区达到国家级物业管理优秀示范小区标准，96个小区达到省级物业管理优秀住宅小区标准。

　　物管新政五：北京物业未24小时值班将严查 服务不到位可举报

　　马力/《新京报》/20110905

　　近日有媒体报道，个别小区的物业不能提供24小时的修理服务。

　　市物业管理行业协会昨天表示，北京从有居住小区开始，主管部门就要求物业服务企业配备24小时值班人员。物业服务标准中也明确了企业接到业主报修后服务人员的到场时间。今后，北京将进行最严格的行业自律，北京市住建委也将配合协会的自律，对物业企业违法违规行为进行严格执法。

　　物业需公示值班电话

　　近日该媒体的报道称，一些居民反映自己的报修，物业公司不能在晚间修理，并提出物业为什么不能24小时服务。对此，北京市物业管理行业协会秘书长、新闻发言人李永仓表示，北京市自居住小区诞生伊始，行政主管部门就要求物业服务企业配备24小时值班人员，在《北京市住宅物业服务标准》的最低标准中，也要求物业服务企业公示值班电话，并明确了企业接到业主报修后服务人员的到场时间。

　　“物业企业未严格按照服务标准提供服务，均属于服务不到位的行为。即便如水管漏水在晚上修理不好，也应该采取一定的临时处理措施，比如关掉水阀等。不过，有些问题并非物业能解决的，比如因为房屋建筑质量引起的漏雨、漏水等问题，这应由开发商来负责和解决。物业可以将居民的情况反映给开发商。”李永仓说。
物业违规可向协会举报

　　李永仓表示，如果今后媒体或市民发现物业服务不到位，可以将物业服务企业的名称，直接反馈给行业协会，协会将进行最严格的行业自律，物业企业必须严格、完全地按照合同约定的服务标准提供服务。一旦发现有违规行为，物业协会将会把有关情况立即上报行政主管部门，由其进行执法。协会举报电话是010-63397262。

　　北京市物业服务指导中心主任王颖也表示，对物业服务企业服务不到位的行为，将配合行业协会的自律，对违法违规的行为进行严格执法。发现一起，查处一起。

　　此外，李永仓说，《北京市住宅物业服务标准》分为一到五级，其中一级为最低的服务标准，五级为最高的服务标准。近日有媒体在报道中所称“一级标准为最高标准、五级标准为最低标准”是错误的。

　　■ 释疑

　　私搭乱建物业能不能管？

　　近日有报道称，一些小区里居民擅自搭建阳光棚，成为“私家花园”，但物业却不管理不拆除，并认为是物业因害怕业主不交物业费，而“睁一只眼闭一只眼”。

　　李永仓表示，这并非物业不管不问，而是无权管理。“物业是按合同约定，为小区居民提供公共部位和共有设施的服务，根据《北京市禁止违法建设的若干规定》，小区中的违法建设，物业只有劝阻权。”如果劝阻不成，只能向城管报告，由城管来处理违法建设，物业公司无权管理和拆除。

　　业主什么事都能自己做主？

　　近日有报道，居民住在自己的小区、支付巨额房款，交纳物业费，但对物业管理和服务为何不能做主。

　　王颖说，物业共有部分、小区的公共区域是属于全体业主的，应由全体业主做主。物业服务是对物业共有部分进行管理和服务，具有准公共服务的特殊性，因此对物业管理进行决策时，不能由单个业主做出，必须由全体业主通过业主大会等依法进行决定，这样业主的主张才能得以落实。

文章来源 房地产E网