????从去年９月１日国务院颁布实施《物业管理条例》至今已经整整一年了，物业管理正在经历着从不规范到日渐规范的过程。作为一个新兴行业，无庸讳言，由于我国地大面广，物业管理的发展还很不平衡，在执行过程中暴露出的新问题远不是一个《物业管理条例》所能全部解决的。

????一年来，各地政府、法律界人士、开发商、物管企业和业主围绕《物业管理条例》的执行，结合当地实际做了大量细致工作，有的地方反复征求各方意见，以求出台一个较为稳妥的实施细则；有的地方则是先出台一个试行办法，在探索中完善。这些做法都是值得肯定的。相信只要本着人本化的原则，务实的态度，物管业的法制化将不会太远。

????福建：制定新规关注“老大难”

????备受关注的《福州市物业管理若干规定》立法听证会于日前举行。由业主、物业公司、开发商及法律界人士组成的陈述人及代表就《规定》（草案）中业主委员会法律地位、召开首次业主大会的条件、配套设施的归属、专项维修资金的监管、物业公共部位的使用管理等焦点问题展开激烈辩论。

????首次业主大会召开条件引辩论

????根据该草案第八条规定，在一个物业管理区域内，业主入住率达５０％以上，或者首套房屋交付使用满两年的，经业主或者建设单位书面提议，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会。

????来自江德律师事务所的法律界代表李剑敏律师对修改稿中将“首套房屋交付使用满两年”作为召开首次业主大会的一个条件是否合理提出质疑。她说，现在交房基本上都是建成后统一时间交付，比较集中，入住比例较大，建议改为满一年；另外，对入住率达５０％以上是否具有可操作性，郑崇仁律师提出质疑：到底这５０％入住率由谁说了算，无明确的说法。因此他建议，还是以“首套房屋交付使用满两年”作为条件可操作性更强。

????关注业委会诉讼权利

????鉴于此次新修订的《福州市物业管理若干规定》草案没有明确业委会的法律地位，来自业主委员会方的陈述人多数建议必须明确业主委员会的法律地位，赋予其代表业主参加诉讼的权利。他们普遍认为，明确业委会的法律地位十分重要。像去年海景花园业主委员会因架空层车位权属之争状告开发商，法院却认为业主委员会无权诉讼而驳回了起诉。这个观点同时也得到了听证人中律师和部分物业管理人士的赞同。李剑敏律师说，上海、深圳等地已对业主委员会的法律地位做出明确规定，福州可以借鉴。美佳物管公司的王明栋也认为，今后越来越多的物管纠纷将通过业主委员会诉请法院来解决，如果不赋予他们诉讼权，既不符合现代社会司法效率原则，也不利于保护广大业主的权益。

????专项维修资金如何合理使用

????维修资金的监管要设立相应的条款得到了与会人士的普遍认同，此外，还应设立一些相应的制约性条款，预防开发商将收取的维修资金截留或者少缴。福州海景花园业委会蔡明森建议，该项资金必须由业主委员会（或在政府有关部门监督指导下）负责收取和管理，并在业主大会授权下使用。李剑敏律师指出，新草案应明确买卖合同是在２００３年８月３１日前签订的，专项维修基金仍由开发商交纳，以避免业主与建设单位的纠纷。业主委员杨梨香认为，维修资金应由房地产行政主管部门和当地街道（乡镇人民政府）共同监管。而物管代表陈智顺提出，应建立一个以业主委员会为主、有物业管理单位参加、由区一级房地产行政主管部门监督的三位一体的专项维修资金管理体制，并且设立一个既便于操作、又能起到相互制约作用的银行账户。

????水、电收费再度成焦点

????福建省房地产业协会综合开发委员会连瑜华建议，针对水、电、气以及有线电视等的收费难问题，可考虑引入“批发与零售价格差理论”，供应商把水电等作为商品批发给小区物业部门，物管公司再以原价零售给最终用户业主。有业主代表表示，住宅区内有线电视、水、电等的收费标准应由行业公司实行一步到位的服务。物管业代表普遍表示，如果水、电、气以及有线电视等的收费直接向业主收取，可以大大减轻物管企业的负担。

????此外，听证会还围绕架空层权属、车辆丢失如何问责、小区装修规范等进行了讨论。

????郑州：新规出台引来业界争议

????今年７月份，郑州市物价局、郑州市房地产管理局联合印发《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（下称“新《办法》”），并于８月１日起执行。一时间，物管业“新规”成为郑州诸多物管公司争论的焦点。随后郑州市几十家物业管理公司自发组织签名，要求有关部门暂缓执行新《办法》。

????重在规范收费行为

????有关方面表示，新《办法》一个最大的变化，就是设定了一个物业管理服务等级标准，对物业服务进行量化。其中以下几项规定引人关注：

????一、物业收费可协商浮动。新《办法》规定，普通住宅物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定相应等级的基准价和浮动幅度，具体收费标准由业主与物业管理企业按基准价的上下２０％进行浮动，并在物业服务合同中约定；二、垃圾清运费、装修押金、出入证费等装修期间费用取消，新《办法》规定，业主和使用人房屋装修期间，物业管理公司不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务以外的其他任何费用；三、公用部分不许擅自经营，应征得相关业主、业主大会和物管公司的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；四、新《办法》只对地下停车场车位使用费作了１２０元～１６０元／辆／月的收费标准规定，等于取消了小区道路和其他公用场地停放费。按照一位法律界人士的说法，“新《办法》强化了对物业服务收费行为的规范。”

????物管企业略有微词

????前不久，郑州市房管局、郑州市物价局召集郑州数十家规模较大的物管公司举行座谈会，就新《办法》听取意见。会上，物管公司老总对新《办法》中道路停车收费、垃圾清运费、物业收费标准等问题提出了不同意见。他们认为，新《办法》有些收费基准价远远低于实际成本价，可能导致物业管理公司在经营上出现困难。再加上郑州市物管公司目前９０％以上存在亏损，以目前的物业费指导价，不仅与发达地区无法相比，与周边一些省会城市相比也有相当的差距。

????有的企业提出，按照新《办法》的规定，有些收费可与业主协商。但这样的结果往往是使业主和物管公司难以形成统一的看法。此外，由于郑州多数小区尚未成立业主大会和业主委员会，在一定程度上使得多数物业公司管理工作难度加大。一位开发商说，业主获得了免费露天停车的机会，若业主不遵守停车秩序，物业公司就不好干涉，小区停车将有可能处于混乱状态。

????在执行中观其效

????据了解，自该新《办法》实行以来，郑州市区一些小区物管公司与业主之间的纠纷明显增多，当地的物管协会和相关部门也接到不少物管公司的诉苦电话：如消装修期间业主不按规定到处倾倒建筑垃圾，加大了物管公司的管理成本；小区道路停车管理工作处于停滞状态，小区内车辆乱停乱放现象突出等。一些业主也开始反映小区秩序不如以前等问题。

????对此，一位法律界人士则发表看法认为，新《办法》在一定程度上解决了业主之间以及业主与物管公司的权利之争，纠正了过去一些不太合理的收费。之所以在业界反响强烈，是由于物管企业利益无增和少增的情况下，仍要履行职责，心理和经济上感到巨大压力，管理成本也相对增加。

????郑州市有关部门也表示，既然是试行办法，有些问题不一定考虑得全面，现在要做的就是贯彻落实，在实际执行中就暴露出来的问题再进行探讨。他们将根据新《办法》试行的情况，适时做出调整。