(立法听证会用稿)

第一章 总  则

   第一条  （目的和依据）
   为加强对住房专项维修资金的管理，保障住房的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
   第二条  （适用范围）
   本办法适用于本省行政区域内国有土地上住房专项维修资金的缴存、代收代管、使用和监督管理。
    本办法所称住房专项维修资金（以下简称维修资金），是指业主或者公有住房售房单位一次性计提缴存，或者建设单位一次性缴存，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
    本办法所称住房共用部位、共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住房全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，和由住宅小区全体业主共同所有的共用设施设备。
   第三条  （建立范围）
   城市非单一产权的住房、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房、以及住宅小区内单一产权的独立式住房，业主应当按照本办法缴存维修资金。
   第四条  （资金归属）
   业主缴存或者建设单位一次性缴存的维修资金，属于业主所有。
   公有住房售房单位一次性计提缴存的维修资金，属公有住房售后配套维修资金。
   第五条  （管理原则）
   维修资金实行统一归集、专户存储、以物业管理区域为单位、按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的管理原则，任何单位和个人不得挪作他用。
    第六条  （管理部门）
    省人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监管。
    市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门对本行政区域内维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监管。
    县级以上地方人民政府财政、审计、行政监察等部门，依照各自职责做好维修资金的监督检查工作。

第二章 缴  存

   第七条  （商品住房首次缴存主体、标准）
   商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。
商品住房的维修资金首次缴存标准：
（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准缴存；
   （二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米二十元至八十元标准缴存；
   （三）与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存；
（四）设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
商品住房的维修资金具体缴存标准，由房屋所在地市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门按照房屋层数、结构、电梯设备等情况确定。超过上述规定标准的，应当报省人民政府建设行政主管部门批准。
   第八条  （已购公有住房缴存主体、标准）
   已购公有住房的维修资金，由业主和售房单位共同缴存。
已购公有住房的维修资金首次缴存标准：
   （一）业主按照房改成本价基价的百分之二计算缴存；
   （二）公有住房售房单位缴存的维修资金，不设电梯的多层住房按照售房款的百分之二十、设电梯的住房按照售房款的百分之三十一次性计提缴存。
    第九条  （首次缴存时限）
    建设单位在办理商品房所有权初始登记前，业主、公有住房售房单位在办理房屋所有权分户、过户登记前，按照房产、房改部门出具的维修资金缴存通知中的数额，将资金缴存专户银行。专户银行应当向缴存人出具维修资金缴存凭证。
   第十条  （收益与残值纳入维修资金）
   经相关业主、业主大会、物业管理企业约定，并按照规定办理有关手续，利用住宅小区内业主共用设施停放车辆、设置广告等进行经营，业主取得的收益，以及住宅小区内共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充维修资金；可以纳入全体业主的分户账，也可以按照业主大会的决定，统筹用于物业管理区域共用设施设备的维修养护。
    第十一条  （资金续筹）
    业主分户账面维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹。续筹后分户账面应当不少于规定的首次应缴存数额。维修资金具体续筹工作，由业主委员会或者房屋管理单位或者相关业主组织实施。

第三章  代收代管

   第十二条  （缴存资金代收代管）
维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。
   第十三条  （账户开立）
   代管单位应当通过招标的方式，同城选择两家以上商业银行作为专户银行，并与其签订协议，以实名的方式开立维修资金结算专户，以物业管理区域为核算单位、按幢建账、核算到户，并建立业主分户明细账，提供缴存、使用、结存和查询等服务。
    代管单位应当与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统，对维修资金缴存、使用、结存和查询等环节统一管理。
    已购公有住房业主缴存和售房单位一次性计提的维修资金，由代管单位统一归集管理，纳入专户银行存储，按幢建账，分摊到户、按户核算。
    第十四条  （会计核算办法制定）
    代管单位应当严格执行会计法律、法规。
    省人民政府财政部门应当会同同级建设行政主管部门，制定维修资金会计核算办法。
   第十五条  （资金缴存告知）
   业主大会成立后三十日内，代管单位应当将物业管理区域内业主缴存维修资金的情况书面告知业主委员会，业主委员会应当及时将其在物业管理区域内公示，公示期不得少于二十日。
    代管单位应当将业主委员会备案情况书面告知专户银行。专户银行应当每半年向业主委员会发送一次维修资金对账单；每年向缴存业主发送一次维修资金分户账资金对账单。
    第十六条  （资金闲置增值）
    在保证维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。
    代管单位不得出借、挪用维修资金；不得用维修资金提供担保；不得用维修资金购买的国债用于抵押、质押。
    第十七条  （资金计息结存）
    维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。
   第十八条  （增值部分使用）
   维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。
   第十九条  （资金支出）
   专户银行应当根据业主委员会或者相关业主使用维修资金的决定书，以及代管单位的备案确认意见，办理维修资金的支出业务。
   专户银行发现维修资金支出违反规定的，应当拒绝支出，并向代管单位或者代管单位上级行政主管部门报告。
   第二十条  （资金查询）
   缴存维修资金的业主凭房屋所有权证或者本人身份证，可以到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额，以及本人分户账中维修资金缴存、使用及账面余额情况。
   业主对维修资金查询结果有异议的，可以申请专户银行复核；对复核结果有异议的，可以向代管单位申请重新复核。专户银行、代管单位应当自收到业主申请之日起五个工作日内给予书面答复。
   第二十一条  （转让过户）
   业主转让房屋所有权时，其维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户；属转让人所有的维修资金余额，由受让人向转让人支付，转让后的分户账资金余额应当保持不变。
   受让人应持房屋所有权证、本人身份证、代管单位备案确认意见到专户银行办理分户账更名手续。
    第二十二条  （资金账户注销）
    因拆迁、自然灾害等原因致使全部房屋，或部分房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证、代管单位的备案确认意见，向专户银行办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。
四章 使用

   第二十三条  （使用原则）
   维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
   第二十四条  （使用决定）
   物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第二十五条  （资金使用分摊原则）
房屋自然损坏，维修涉及范围内使用维修资金的，按以下原则区分分摊：
   （一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。       
    （二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
   （三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
    （四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
    （五）单幢房屋涉及外墙面的维修，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；其中涉及房屋山墙外墙面的维修，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
   （六）单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
   （七）单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下各层所共用业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余由维修涉及范围覆盖下其他各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
    （八）单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
    （九）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同分摊。
   （十）住宅小区内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。
    业主委员会根据业主大会决定，或者维修涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。
    第二十六条  （未建或续筹不足的费用分摊）
    未建立维修资金专户或者维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。
    第二十七条  （分摊费用分歧解决）
    业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，可以依法向人民法院起诉。
   第二十八条  （未售空置房分摊）
   未售出的空置商品房维修，由建设单位按照空置房屋专有面积的比例分摊维修费用。
    第二十九条  （预结算编制、质量监督）
    使用维修资金维修工程的可行性研究、预结算编制与审核、施工质量监督、费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。
    中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在维修资金中列支。
代管单位应当建立具有专业资质的中介机构名册，供业主委员会或者相关业主选择。
    第三十条  （维修合同签订）
    业主委员会或者相关业主，应当与受委托的物业管理企业或者其他具有专业资质施工单位，签订维修施工合同。
    第三十一条  （资金使用公示与申请备案）
    业主委员会或者相关业主或者受委托的物业管理企业，应当将使用维修资金决定书、按户分摊费用方案、资金不足使用续筹办法、维修合同、维修预算书等主要内容在维修项目明显位置公示。自公示之日起七个工作日内无集中反对意见的，向代管单位申请使用维修资金备案确认，并提供下列资料：
（一）经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意使用维修资金的决定书；
（二）费用分摊方案；
（三）资金不足使用续筹办法；
（四）维修合同书；
（五）维修预算书；
（六）公示证明材料。
    第三十二条  （资金使用备案确认）
    对符合维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起七个工作日内，通知专户银行办理资金预支或结算手续。
代管单位不予备案确认的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
    第三十三条  （资金划转）
    专户银行应当凭业主委员会或者相关业主使用维修资金的决定书，以及代管单位的备案确认意见，办理资金预支或者结算手续。
   第三十四条  （相关设施维修责任不得列支）
   下列情形不得在维修资金中列支：
（一）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、排污或者防洪等管线和设施设备的维修、养护责任依法应当由相关单位承担的；
（二）住房共用部位、共用设施设备在保修期内应当由建设单位承担维修费用的；
（三）根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用中支出维修养护费用的；
（四）住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏，修复费用由责任人承担的；但是无法明确损害责任人的，由维修涉及范围内共有或共用关系的业主决定维修。
    第三十五条  （维修票据保管）
    使用维修资金维修发生的结算清单、发票原件等，由代管单位存档备查。
    第三十六条  （应急维修）
    经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的，相关责任人应当及时维修。实施物业管理的，可以由物业管理企业按照预案先行处置，相关业主应予配合。维修结束经审计，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示。

第五章  法律责任

第三十七条  （公有住房售房单位未缴存责任）
公有住房售房单位未按照本办法规定缴存维修资金的，由县（市）级以上地方人民政府物业管理行政主管部门会同同级财政部门责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以下的罚款。
第三十八条  （挪用责任）
违反本办法规定，出借、挪用维修资金、用维修资金提供担保、用维修资金购买的国债用于抵押、质押的，由县（市）级以上地方人民政府物业管理行政主管部门追回出借、挪用、用于担保的维修资金和抵押、质押国债，没收违法所得，处出借、挪用、担保、抵押、质押金额两倍以下的罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业管理企业挪用维修资金的，除依照前款规定处罚外，由颁发资质证书的部门降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书。
第三十九条  （代管单位违规责任）
代管单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由其上级行政主管部门依据管理职权，责令限期改正；对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法予以行政处分：
（一）未依法为业主设立维修资金专户，或者未如实为业主建立维修资金分户明细账的；
（二）未依法使用维修资金增值收益的；
（三）对符合维修资金使用内容和规定程序形式条件的申请，不按规定时限办理备案确认的。
第四十条  （业主委员会、相关业主违规责任）
业主委员会、相关业主采取虚假方式，将维修资金用于其他用途的，由县（市）级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任人承担赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条  （专户银行违规责任）
专户银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序，或者发现资金支出违反本办法规定，未向代管单位或者代管单位上级行政主管部门报告和拒绝支出资金的，对产生的后果承担连带责任。

第六章 附  则

第四十二条 （补建决定）
本办法施行前，未按规定建立维修资金专户的，业主应当依法召开业主大会作出决定，并按照规定向代管单位提请补建，将专项维修资金缴存至专户银行。
第四十三条  （参照执行）
建制镇多产权商品住房、城市多产权非住房的商品房屋，可以参照本办法执行。
第四十四条  （原资金管理与使用执行）
本办法施行前已经归集的维修资金管理、使用，应当按照本办法规定执行。
第四十五条  （实施办法制定）
设区的市人民政府可以根据本办法制定实施办法。
第四十六条  （施行日期）
本办法自   年  月  日起施行。