物管“父子兵”引来纠纷不断

  　物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵”的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。
　　近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理的深圳市××地产有限公司物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。
　　双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳各种费用。

　　收费有没有谱？
　　“不久前，我们20多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公司还没有向我们公开财务收支帐目。”
　　7月30日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。
　　记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。
　　“正常情况下，物业公司每隔3个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但自从1997年入伙以来，我们从未见过帐目公示。”
　　据了解，××广场大部分业主们不满的是：物业管理公司长时间不公开帐目，没有独立帐户，收支不透明；××广场自1997年入伙以来，存在大量自用和空置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基金。
　　另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年11月起执行的普通用电中商业类用电电费标准为每度0.89元，但管理处收取的电费却是每度1元，去年更是每度1.1元；停车费随意收取，从200元、400元到450元各种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年4月，一户业主本来应缴电费2069元，却被扣去了62070元，相差6万多元，当业主要求退钱时，管理处称没有钱，几经周折，才分5次将钱退回。

　　业委会管不管事？
　　许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会，“业主委员会形同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公开选举”，“90％的业主不知道业主委员是谁”。
　　对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业主委员会负责人总是避重就轻，特别是要求公开财务帐目时，负责人便转换话题，最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。
　　在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字楼，业主每平方米每月要向管理处上交8元的管理费，按照深圳市物业管理服务收费指导标准，每平方米每月收取8元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每年就要求举办4次以上的文体活动，但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。

　　“管家”自有说法
　　针对业主反映的情况，记者走访了××地产有限公司物业管理分公司。
　　公司有关负责人向表示，部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的基本电费每度0.89元的基础上加上大量用电费每度0.11元。停车场收费不同，是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。至于收取托管费和水表使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的规定，他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、停电“处罚”。
　　记者随后向供电局了解有关情况，该局一位工作人员告知并没有在大量用电基础上加收0.11元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停水停电行为，也不能以停水停电相恐吓。
　　对于业主意见最大的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳管理费的问题，物业管理公司负责人解释称：该物业管理公司其实是××地产有限公司的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法公布物业管理分公司帐目，开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的管理费，只是帐目上无法显示，作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业主一个交代。
　　对于部分业主拟发放对物业管理公司的调查表，物业管理公司负责人表示，这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。

　　“父子兵”应分家
　　据了解，深圳××地产有限公司下属的物业管理分公司作为乙级物业管理公司，的确具有管理××广场的权利。但根据2002年修改过的《深圳市业主委员会规则（试行）》、《物业管理委托合同》示范文本和《业主公约》，只有供水供电单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对于业主的违约违规行为，物业单位只能通过其他合法方式追究其法律责任。对业主的合法调查活动和日常交流进行干预、横加阻拦，甚至威胁都是不合法的。
　　市住宅局有关部门负责人表示，像××地产有限公司这样作为楼盘开发商，再成立一个下属的物业管理公司来进行管理的现象，在深圳十分普遍，这也是物业管理市场不规范、不成熟的表现。目前，深圳现有的物业管理企业不少依附于房地产公司。这种“父子兵”的体制，很大程度决定了物业管理要依附、受制于发展商或所在单位，没有引入竞争机制的物业管理模式，可能会带来帐目不透明、服务质量较低等各种问题。
　　据悉，××广场第一届业主委员会是1998年9月成立的，目前，该业主委员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设局物业管理科一位负责人告诉记者，一般情况下，小区第一届业主委员会的成立，主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民警共同主持。鉴于××广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。