关键字:  物业管理案例 

服务质量差就得走人 申城600家物业公司被炒

    近日，600家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管理资质，退出市场，而去年本市新增物业公司数仅400家。此举显示，经过市场规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。
　　物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪90年代后期，物业公司如雨后春笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市167家房管所通过改造、改组、联合和兼并等方式，转制为123家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不流外人田”，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只有不到1万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海滩，分食物业管理“蛋糕”。 　　
　　结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994 年底，物业管理公司不到300家；2001 年，达到2315 家，平均管理面积不到10万平方米。在这一庞大的物业管理队伍中，一级资质的物业公司为14家，二级、三级资质的500家左右，近两千家是无级资质的物业公司。“小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为制约物业管理市场健康发展的“瓶颈”。 　　
　　业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的新小区到市场上自己寻找“管家”，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐渐从物业行业消失。 　　
　　不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为真正受益者。

“炒管家”为何还要赔偿？

    6月25日上午，记者来到布吉镇东方半岛花园，只见夏日的阳光下，孩子们在游泳池里戏水，一些居民在大树下乘凉，小区内一片宁静。但说起这一年多来在花园里发生的纠纷，大多数业主都不会忘记——去年3月17日，管理东方半岛花园的深圳恒兆基物业管理有限公司（下简称恒兆基物业），对物业管理费进行了调整，没想到这成了一条导火索，引发小区业主组织起来，召开维权大会；第一届业主委员会集体退出（详见本报去年7月25日的报道《物业管理费上调引发小区“地震”》）。去年7月初，第二届业主委员会很快成立，当时他们对记者说：“我们有‘炒’掉物业公司的想法，不过，一切要看今后的情况再作决定。”一年多后，记者再次来到东方半岛花园，恒兆基物业已被“炒”掉，通过公开招标中标的北方物业管理有限公司（下简称北方物业）已进驻小区管理。在北方物业中标之前，恒兆基物业向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》。今年3月21日，深圳仲裁委员会作出终局裁决，裁决恒兆基物业和东方半岛业主委员会继续履行合同，业主委员会支付从2002年8月1日至其采取措施恢复恒兆基物业管理状态之月的物业管理酬金损失1.7万元。然而时至今日，这份裁决却一直难以得到执行，这究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物业，北方物业进驻小区东方半岛花园纠纷屡起波澜的经过是这样的———1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇，占地面积6.35万平方米，建筑面积14.08万平方米的东方半岛花园小区入伙，有近1500户业主,由恒兆基物业提供一体化的物业管理服务。2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有 9名业主当选为业主委员会委员。2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，合同期限为3年。2002年3月17日，经第一届业主委员会审议通过，并报龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业以书面通知提升管理费。
    2002年3月23日晚上，因物业管理费的调价引发部分业主不满，小区“业主维权大会”举行。2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业同意退回已多收的物管费，此后，恒兆基退回大部分业主已加收的管理费。2002年4月13日上午，第一届业主委员会集体宣布辞职；中午，在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果与会业主大多数表决反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作不称职。2002年5月中旬，15名业主当选为第二届业主委员会委员。2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1票认为物业管理工作有整改，808票认为没有整改，3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。2002年7月8日，业主委员会单方提出解除合同，恒兆基物业不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2002年7月25日，在市、区住宅局的主持下，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动进行，结果北方物业中标。
    2002年8月1日，北方物业进驻小区。争议焦点：恒兆基物业认为已完成合同规定的管理目标，新业主委员会不应单方解除合同；新业主委员会持相反意见恒兆基物业不服，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与第一届业主委员会签订的《物业管理委托合同》。2002年9月19日，深圳仲裁委开庭审理了这宗物业管理合同纠纷案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。恒兆基物业称，公司于2001年2月18日与第一届业主委员会签订了为期3年的《物业管理委托合同》，合同签订后公司积极按规定履行合同义务，对房屋建筑本体共用部分、本体共用设施设备进行维修、养护、管理，对小区红线内市政设施、配套服务设施进行维修、养护、管理，同时开展公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运，交通、车辆停泊管理等一系列工作。其管理的东方半岛花园在2000年和2001年被评为区、市级优秀文明小区和市级“园林式、花园式”达标单位，同时通过了ISO9001质量认证，公司完成了合同规定的管理目标，原业主委员会代表广大业主签订合同后，业主从2001年2月至今一直在履行合同义务，按月向公司支付了物业管理费，2002年7月8日，新的业主委员会书面通知公司，单方面解除合同。恒兆基物业认为，公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，同时双方实际已履行合同一年五个月，新的业主委员会单方擅自解除合同，构成违约，侵犯了公司的合法权益。“恒兆基物业未按合同约定完成管理目标，且存在违法行为。”新的业主委员会则认为，恒兆基物业没有经业主大会批准，在合同约定以外，擅自增加每户有线电视收视费13元/月，2002年开始擅自提高管理费标准，违反有关规定；没有经业委会同意，违规收取停车卡押金等；以深圳市恒兆基实业有限公司的名义改变16栋架空层停车场的用途，由恒兆基物业自己实际出租经营，至今仍未拆除；改变本体维修基金超前使用，没有按规定定期公布收支账目；对小区卫生、治安管理混乱，服务意识差，对房屋管理维护不善。因此，单方解除其委托合同，有约定和法定的依据。在争议的合同性质方面，新的业主委员会认为，本案争议的合同属于合同法规定的委托合同的一种类型，恒兆基物业以代理合同的法律特征来替代委托合同的法律特征，进而否认本案争议合同为委托合同，犯了偷换概念的逻辑错误，代理合同和委托合同反映的是两种不同的民事法律制度，而代理制度和委托合同制度，两者不能混为一谈。判断一个合同是否委托合同，不能以委托合同特殊类型特殊特征来否定合同的普遍特征。因此，恒兆基物业有关物业管理合同不属委托合同的观点是对合同法有关委托合同规定的曲解，是错误的。新的业主委员会还认为，它是代表全体业主物业权益的社会团体和物业监督组织，并非缴纳管理费的主体，被恒兆基物业要求支付管理费，另外恒兆基物业又提起要求业主交纳管理费的仲裁，是获取双重利益的行为，不应得到支持。仲裁裁决：物业管理合同不宜界定为合同法上的“委托合同”；新的业主委员会被裁决继续履行与恒兆基物业的合同，并赔偿其损失今年3月21日，仲裁庭作出终局裁决，认为在2001年签订的《物业管理合同》真实合法，为有效合同，双方应严格遵守。由于合同约定申请人管理目标须在合同生效两年内达成，双方争议形成之时，尚不足两年，对恒兆基物业是否完成管理目标，评判条件未能成就。仲裁庭认为，在管理费收取标准上，恒兆基物业没有违约。在业主委员会与全体业主的关系上，仲裁庭认为，除非业主委员会的法律行为相对方与业主委员会串通行事，损害业主利益，业主不能向业主委员会法律行为的相对方主张权利。业主委员会是社团组织，具有其自身的独立性，存在的连续性，不因业主委员会成员的变化而变化，前届业主委员会的权利义务，当然由后届业主委员会承担。仲裁庭认为，恒兆基物业并没有因管理不善而造成重大经济损失，新的业主委员会无权依此单方解除合同。在双方合同的性质方面，仲裁庭认为，由于物业管理合同是物业管理人为业主持续处理物业管理的合同，其具有近似“委托”性质，但与纯粹的委托合同有差别。依委托合同原理，受委托人以委托人名义开展活动，受托人的行为后果由委托人承担，而物业管理合同中，物管公司系以自己的名义从事经营管理活动；委托合同中，受托人应亲自完成有关工作，没有经委托人同意不得转委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以将清洁花木培育工作等专项工作交由其它专营公司办理，而受委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用词来确定。因此，作为业主委员会，不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除合同。仲裁庭还指出，对物业管理公司与业主及业主大会、业主委员会之间的权利应当予以适当平衡，如果允许业主大会或业主委员会随时单方解除管理合同，将可能成为导致小区管理的极度不稳定，也会从根本上损害业主的利益，合同性质应以合同的本质确定，而非根据其名称或用词而确定，从目前的现实与公共秩序考量而言，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日，深圳仲裁委就小区物业管理合同纠纷一案作出终局裁决：双方自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》：小区业主委员会支付恒兆基物业公司至恢复对小区的管理状态之日的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算；业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。陷入僵局：恒兆基物业要求执行仲裁裁决，新的业主委员会向法院提交不予执行仲裁裁决申请书，法院认为执行有很大难度恒兆基物业认为，任何招标及合同的签订，都必须依法进行并不得损害第三人的利益。北方物业在明知原合同未依法解除的情况下，仍与业主委员会签订合同并强行进驻，是对恒兆基物业权利的明显侵害。裁决书下发后，恒兆基物业强烈要求依法执行仲裁裁决，维护该公司的合法利益。4月9日，恒兆基物业向深圳市龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决。接到裁决书，东方半岛花园的新业主委员会在小区张贴告示，称仲裁裁决不公平，他们认为业主自治是物业管理法规的基本原则，广大业主通过业主大会形式，解聘不满意的物业管理公司是法律赋予业主的一项基本权利。对此裁决他们绝不认同，也不会执行。最近，业主委员会向龙岗区人民法院申请不予执行仲裁裁决。新业主委员会的几个主要成员认为，管理费上调仅仅是导火索，恒兆基物业种种不规范管理才是不受业主欢迎的主要原因，否则不会在业主大会上，受到那么多业主的排斥，投了反对票。“即使在合同期内，但大多数投反对票的业主已经无法忍受物业公司的服务了，难道还要忍下去吗？”一位业主委员会的成员说。据了解，龙岗区人民法院认为，由于业主委员会不配合，执行有很大的难度`。至今，东方半岛花园仍由在原物业管理合同争议期间举行的招标会中中标的北方物业进行管理。据该公司的一项调查，目前业主对其满意率为92%。据北方物业的负责人说：“我们在市、区两级政府的监督下，才取得小区物业管理经营权的，我们与小区业主委员会签订的合同得到业主大会的确认，并已到政府管理部门备案，是一份合法的合同，裁决对我们没什么影响。”他表示，接管东方半岛花园，难度是很大的。但近一年来，公司为了取得社会效益，贴进了不少资金进行管理，才取得广大业主的信任，今天小区的安宁是来之不易的，因此，他们一定会继续管理下去。据了解，恒兆基物业目前已经把北方物业告上法庭。
依法“炒”管家
    第一部全国性的物业管理行政法规——《物业管理条例》颁布施行，标志着物业管理行业进入一个新的发展阶段。布吉镇东方半岛花园的连环纠纷已经持续了一年多了，如今恒兆基物业已向龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决，但业主委员会也提交了不予执行仲裁裁决的申请，孰是孰非尚不得而知。几位参与《物业管理条例》制订的物管专家指出，撇开东方半岛花园物业管理其它方面的纠纷不作评判，深圳仲裁委裁决书中对物业管理合同性质作出的判定，对物业管理行业还是有一定的现实意义的。专家说，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用词来确定，业主委员会不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除合同。这进一步明确了物业管理合同的性质，与《物业管理条例》精神相符合，在该条例中，物业服务合同已不再有“委托”二字。突出业主的权利，是刚出台的《物业管理条例》的一个特点。为了维护全体业主的共同利益，条例专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定。其中，新条例规定，业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。专家指出，根据规定，三分之二的业主通过“炒”管家后，还需要按法律、法规的规定，依法定的程序去落实，以维护物业管理合同的严肃性、法律的严肃性。过去的物业纠纷，有不少是因为法规的不完善，使之越演越烈。《物业管理条例》出台实施后，将为物业管理公司依法管理和服务、业主依法遵循自己应尽的义务提供了行为规范，减少纠纷，推动物业管理行业健康发展。

东方半岛花园连环纠纷全景透视

    [背景资料：东方半岛花园连环纠纷事略]
　　1、1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇、占地面积6.35万平方米、建筑面积14.08万平方米的东方半岛花园小区入伙，由开发商下属深圳市恒兆基物业管理有限公司（以下简称“恒兆基物业”）提供一体化的物业管理服务，管理费价格为：多层住宅0.60元/平方米•月，小高层（带电梯）1.45元/平方米•月，商铺1.60元/平方米•月。
　　2、2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有9名业主当选为业主委员会委员。
　　3、2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，管理费价格维持不变，合同期限为3年。
　　4、2002年2月25日，第一届业主委员会召开会议，对2001年度小区物业管理工作进行总结评审，最后以书面形式高度评价了恒兆基物业一年来的管理、服务工作。
　　5、2002年3月17日，经小区第一届业主委员会审议通过，并报深圳市龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业及小区管理处以书面通知的形式正式将管理费价格提升一事及新的价格标准公之于众。新的管理费价格标准为：多层住宅0.85元/平方米•月，小高层（带电梯）2.10元/平方米•月，商铺2.20元/平方米•月。
　　6、2002年3月23日晚上，由部分业主牵头组织的小区“业主维权大会”举行，有近300人（身份未确认）到会。由于管理处派人来维持会场秩序，一些业主围攻推搡管理人员，并冲击管理处，场面一度失控，后在辖区派出所的努力下，混乱局面才得到控制。会议的倾向性意见是不同意管理费价格上调。
　　7、2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业也表示同意，之前加收的业主在4月份也分别予以退还。
　　8、2002年4月13日中午，小区第一届业主委员会集体宣布辞职。下午在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果大多数表决票反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作均不称职。
　　9、2002年5月中旬，小区业主大会以书面投票的形式再次召开，选举产生了第二届业主委员会，共有15名业主当选为业主委员会委员。
　　10、2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1票认为小区物业管理工作有整改，808票认为没有整改；3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。
　　11、2002年7月18日，恒兆基物业就小区第二届业主委员会单方面解除物业管理合同向深圳仲裁委员会提请仲裁。
　　12、2002年7月25日，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动举行，结果深圳市北方物业管理有限公司（以下简称“北方物业”）在4家投标单位中脱颖而出，一举中标。
　　13、2002年8月1日，恒兆基物业与北方物业在小区形成对峙局面，经当地警署的强力介入，北方物业最终接管小区。
　　14、2002年9月19日，深圳仲裁委员会开庭审理小区物业管理合同纠纷一案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。
　　与此案同时仲裁的还有恒兆基物业诉小区第二届业主委员会4名委员拖欠物业管理费的案件。
　　15、2003年3月21日，深圳仲裁委员会仲裁庭就小区物业管理合同纠纷一案作出终局裁决：双方自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》；小区业主委员会支付恒兆基物业自2002年8月1日至业主委员会采取措施恢复恒兆基物业的管理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算；业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。
　　同时在拖欠物业管理费的仲裁案件中，仲裁庭判决4名欠费业主及时向恒兆基物业支付应交的物业管理费用，并承担相关律师费用和部分仲裁费用，但驳回了恒兆基物业要求欠费业主支付滞纳金等的申请。