迟延交楼入了伙 再想退楼犯了难

    楼宇按揭贷款合同解除后，房地产买卖合同是否也随之可以解除？记者近日从市中级人民法院看到了这样一则案例，业主陈女士因为欠交银行按揭款，被银行起诉，解除了按揭贷款合同，陈女士觉得很冤，提起上诉，请求连房地产买卖合同一并解除，惨遭败诉。
    事情经过并不复杂。陈女士1999年购买了位于滨河路国都高尔夫花园的一套房子，并与国都房地产开发（深圳）有限公司签订了房地产买卖合同，卖楼方却是国都集团发展（深圳）有限公司。合同约定，开发商于2000年3月28日将验收合格的房产交与陈女士使用。延期超过30天，陈女士有权单方解除合同等。
    合同签订后，陈女士依约向开发商支付了房款，但却并未在合同约定的时间内交清银行贷款。
    后来，市农村信用合作社将陈女士及开发商一起告上法庭，要求解除楼宇按揭贷款合同，并由陈女士清偿贷款及利息，如果陈女士到期未清偿，信用社将拍卖其名下的房产。
    一审法院支持了信用社的诉讼请求，陈女士认真研究案情后，认为国都房地产公司没有房地产开发资格，售楼行为违法，因而房地产买卖合同无效，提起上诉，要求解除房地产买卖合同，退还购房款，并支付延期交房违约金。
    市中级法院审理后认为，按揭贷款合同与房地产买卖合同是两个独立的合同，按揭贷款合同的解除并不会导致房地产买卖合同无效；此外，虽然房地产买卖合同的签约方与售楼方不是同一个公司，但国都房地产公司以国都集团名义售房，得到了具有房地产开发资格及预售资格的国都集团公司的同意，陈女士以此为由，认定国都房地产公司的售房行为违法，理由不成立，驳回了陈女士的诉讼请求。
    据了解，该房产并没有在合同约定的时间内交与陈女士使用，但陈女士却办理了楼宇交接确认书，并没有依合同约定的条件提出解除的要求，因而很可惜地丧失了合同解除权，以致在贷款无法还清，房产也要被拍卖的情况下，只能自认倒霉，交了房款却丢了房产。有业内人士提醒购房者，要谨慎行使合同约定权利，特别遇有开发商迟延交楼，千万不要匆忙入伙，以免得不偿失。

前期物业管理收费太高了？
法院判决：以评估结论为支付标准

　　前期物业管理期间，开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。
　　地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。2001 年2月、4月，住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。2001 年6月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人民币8.5元收取，并于同月13日向区物价局登记备案。住宅发展公司和徐某认为该物业收费不合理，从2001 年6月起开始不付物业管理费、车位管理费和电费等。
　　去年5月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公司和徐某拖欠的从2001 年6月至2002 年4月的物业费。仲量公司称，自己与小区开发商签订了合法的物业管理合同，2001 年5月21日就告知各住户从同年6月起小区物业管理费为每月每平方米人民币8.5元，而且该收费标准是经区物价局登记备案的。另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按商用来收取电费。
　　住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平低下，质价不符。特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公司的要求。根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标准进行了评估，结论为每月每平方米人民币8.4元左右。
　　案件争议焦点为，仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束力，物业管理费收取是否过高。“仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所收费用与评估机构评估的费用基本一致。两被告则认为与“仲量公司”之间无法定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。
　　按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利，开发商应当承担相应的责任。法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同，对业主已没有约束力。鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。由于业委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支付标准。同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司”诉请的判决。

拒付高管理费物业公司将业主告上法庭

    3年多未交物业管理费，业主被物业公司一纸诉状告上法庭。但业主在法庭上声称这样做全是因为每平方米7.4元的物业管理费实在是高得离谱，且于法无据。昨天下午，罗湖法院开庭审理了这起罕见的物业管理收费争议案件。
   据物业公司诉称，陈女士于1995年购买了银湖某小区的一套房，并居住至今。但从2000年2月起，陈女士就拒交物业管理费。截至今年7月，陈女士已累计拖欠物业管理费、水电费及滞纳金等共计6万余元。
    而被告上法庭的陈女士却表示，其欠费实在事出有因。陈女士说，当初入伙时物管费是每平方米6元，1998年起又调整为7.4元。2000年1月，她偶然得知这里的物管费是深圳最高的，且查遍有关法规，也找不到该定价依据。陈女士表示，她所住的小区是多种住宅形式共存，其中有别墅，也有多层公寓，她所住的是多层公寓。根据有关规定，物业管理的最高收费标准为每平方米人民币1元，最低标准为0.5元，即使是别墅，最高标准也只有4.5元。相比之下，7.4元的收费标准，实在是高得离谱。作为业主，陈女士认为自己有理由拒付。
    由于休庭前主审法官主持双方调解失败，此案将择日判决。