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小区停车场权益归谁 所有权益归属问题的提出

深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产 同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。
初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截至目前为止还尚未取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。
发展商是否能拥有停车场的所有权
在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简要考查。
一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。
列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。
公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。
在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该房产上分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。
我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。
基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。否则，停车场的房屋所有权的数额无法度量。即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的基本法律原理，是不能成立的。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征将导致它们有着同样的法律归属。所以，停车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人——全体业主。
有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。
这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不可分割的天然属性与法律属性，因此是完全不能成立的。
发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。
在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂且不论，但至少它比目前的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大头。
本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效力。
发展商是否对停车场拥有用益物权
在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以与业主在买卖合同中约定停车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以将这一用益物权进行初始登记并取得物权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。
用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任何许可与补偿等。在转让条例中与停车场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。
主张发展商对停车场拥有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍：
其一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当完全拥有停车场的全部权利。广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。
其二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。
转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益应当是两个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。
其三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区公共财产的权利并不能被处分。
鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是即使发展商在合同中对停车场的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。
发展商是否拥有对停车场收益的债权
发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执行并撤消该合同条款。
法律争端及其解决
对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类型的诉讼（仲裁）：
一、 确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。
二、 确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条款无效之诉。
三、 单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而要求返还以前收取的停车场租金财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。
四、 单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之诉。

小区连丢两车物管不予赔偿

    昨日上午8时30分到11时30分，晶报负责人热线电话一直不断，3个小时内共接听了30多位读者来电。读者来电反映依然与以往一样涉及生活中的方方面面，在读者反映中有一个较为突出的共同特点，很多烦恼和纠纷的产生与读者不了解相关民生法规有着直接关系，对此情况，晶报负责人向相关记者着手布置了加强民生法规报道的具体工作。
    案例一：大意未办续保病袭难获资助
    南山区一位女士来电称，他的丈夫是深圳早期的建设者之一，已在深圳工作多年，连续工龄有34年了，但他丈夫所在的企业在去年5月解体后，当时因不了解关于社会保险的有关规定，一时大意未去办理续保手续。近日，他丈夫因突发心脏病住进了医院，3天时间内即须交清7000元治疗费用。她拿着丈夫的社保卡去交费时被告知因未办理续保，虽然卡中有钱，却不能使用，所有的医疗费用只能由个人交纳，社保一时无法给予资助。该女士表示，由于家庭并不富裕，子女尚在读书，而丈夫的病还在治疗中，目前要支付这笔医疗费用十分困难。
    鉴于实际生活中未办续保的事经常出现，晶报负责人具体了解一些相关情况后，立即布置有关记者重点跟进此事，本报下周将对此事给予具体报道。晶报负责人也特别提醒广大读者，工作频繁变动在深圳很常见，但缴纳社保时一定要保证周全，以避免遇到突发病祸时手脚大乱。
    案例二：小区连丢两车物管不予赔偿
    布吉某小区的一住户来电称，不到一年时间内，他停在小区停车场内的2辆摩托车接连被盗，损失高达3万元，但找到小区管理处，对方却表示不负赔偿责任，只同意道歉并免掉数百元的管理费。该住户认为，在小区交了钱停车，管理单位对车辆丢失不负赔偿责任是没有道理的，他希望报社能提供帮助，如果不行就通过“大闹”来索赔。
    听到反映后，晶报负责人首先否定了对方欲通过极端行为来解决问题的想法，然后耐心向其解释，目前关于停车场管理的有关法规对此并无明文规定，晶报负责人提示该住户应尽量与所在小区的管理单位协商解决，若解决不成可诉诸法律，由司法部门确定物管部门是否应赔偿。最后，晶报负责人提醒对方，目前深圳市正对《深圳经济特区机动车停放管理条例（草案）》进行立法修改，对此可重点关注。

小区摩托车频被盗　物业公司管理不善成被告

  　张先生停放在小区的摩托车被盗，他将小区房地产经营管理中心告上法庭，索赔13200元。日前，朝阳区法院受理了此案。 　　
　　原告张先生称，1998年7月的一天晚上，他将新购买的摩托车停放在小区管理部门为居民设置的存车棚内，但第二天早上却发现摩托车被盗。据了解，此前小区已经有多辆摩托车被盗。张某于当年8月又购置了一辆摩托车，后再一次被盗。 　　
　　张某认为，在小区发生第一次车被盗后，管理部门未能采取有效措施，导致小区内摩托车多次被盗。管理者对摩托车被盗事件负有不可推卸的责任，故诉至法院，要求被告赔偿原告直接经济损失4200元，间接经济损失7000元，精神损失费2000元。

机动车停放管理条例获通过 停车场因违规丢车应赔偿

    《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》昨天获市三届人大常委会第二十六次会议通过。在停车场里丢失车辆由谁负责？咪表设置有无必要？业主共有的住宅区停车场能否收费以及如何收费等曾经争论较大的焦点问题，终于有了定论。
    关于在停车场里丢失车辆由谁负责的问题，《条例》并没有机械地作出规定，而是明确了停车场应当承担责任的情形：经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
    目前我市的一些咪表由于设置不合理，导致交通堵塞，市民意见较大，拆除咪表的呼声很高。咪表设置是否必要的问题，成为立法的难点和委员争议的焦点。最后《条例》借鉴香港的做法，规定可以设置咪表，但必须经过规划部门会同有关部门共同编制设置方案，而且要将方案草案公布，征求社会各界和公众意见。《条例》同时规定，使用咪表的费用按记时累进费率方式收取。在停车位每次停放的最长时间不得超过二小时，超时越长罚款越多。收费标准由价格管理部门核定。停车费统一上缴市财政。
    对业主共同拥有的住宅区停车场，立法前一些市民认为停车管理单位收费不应该。而《条例》规定：对于住宅区停车场产权为业主共有的，停放服务费的收费标准应当征求业主委员会的意见，由市价格部门根据停车场管理成本确定。其停车服务费收入的盈余部分应当用于本住宅区的物业管理开支。
    根据《条例》规定，该法规将于明年1月1日实施。但由于《条例》是运用较大市立法权制定的，《条例》尚需按法定程序上报省人大常委会批准。