深圳房产业主要求实行“业主自治”

    【新闻背景】
    今年9月1日起，《物业管理条例》将在全国正式实施。《物业管理条例》提出了“地产开发与物业管理分离”，“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”，这标志着房地产行业长期实行的“业主买房强制搭配物管公司”的捆绑销售将成为终结，选择不选择管理企业，选择怎样的物业管理形式将由业主说了算。
    赞成者说：这是行业立法对公民私有财产权利的尊重和维护，是国家民主法制建设与时俱进的具体体现；
    反对者说：这是倒退，业主根本不可能管好物业，因为物管有其行业自身的专业性，会造成行业的混乱；
    法律界说：应参照香港物管作法，遵循民事法律关系的基本原则，确定业主委员会平等的民事主体地位；
    消费者说：业主拥有了对小区服务的选择、决定权，不再花钱买气受，为物管公司巧立名目做假账买单；
    管理者说：理顺政府与市场的关系，转变观念职能，不越位、不缺位、不错位、不扰民，不要强制包办。
    【政府观点】
    最近，国家建设部召开了全国物业管理工作会议。会上，建设部部长汪光焘指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《物业管理条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”
    建设部副部长刘志峰指出：“贯彻《物业管理条例》，首先要准确把握《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵”，“尊重和维护业主的财产权利”。刘志峰副部长进一步指出：“物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《物业管理条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。 
    建设部副部长刘志峰全国物业管理工作会上还进一步指出：“物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。”
    “市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。……《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《物业管理条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。”
    《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第一章第四条：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。”
    【媒体报道】             
    建设部强调：业主可以不请物管 
    新华社北京16日电  建设部副部长刘志峰昨日在全国物业管理工作会上强调，业主可用多种方式管理物业。 刘志峰说，选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况采用其它方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。本着尊重业主财产权利的原则，《物业管理条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。 　　                          
    政府莫断物业管理“家务事”
　　刘志峰说，政府机关在物业管理中应担任“配角”。物业管理活动中大量的民事关系，应当透过设定规则，由当事人自行调节和透过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。
　　开发商必须对房屋质量负责
    刘志峰说，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，因此，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

宝珠花园申请“业主自治”取代物管

    本报讯（记者 刘俊卿）自长城花园业主炒掉业委会的消息见报后，深圳物业管理又出新鲜事。宝珠花园业委会敢为天下先，已经向市住宅局及南山区建设局提出“业主自治”申请，市住宅局在收文回执中称，将于25个工作日内作出答复。9月1日，在我国首部物业管理的行政法规《物业管理条例》正式施行之日，位于南山区的宝珠花园业主委员会向南山区建设局提出申请，请求在宝珠花园实行“业主自治”的管理模式。9月2日，该业委会又按程序向市住宅局提出同样申请。
    据了解，宝珠花园实行“业主自治”的管理模式，初步方案将不再聘请专业的物业管理公司，而是将小区管理分为几块，分别由专业的公司进行管理。其中小区保安承包给市内具有资质的保安公司，小区卫生清洁承包给市内具有资质的保洁公司，小区绿化承包给市内具有资质的园艺公司，并聘请财务、房管、机电、维修等专业人员对小区进行服务。针对业主们普遍关注的小区财务状况，宝珠花园在申请中称，小区财务将会公开透明，成立宝珠理财小组，分别按每月、每季度、每半年及每年的形式对小区的财务支出、收入状况进行核算审核，并向全体业主公示，此外每年还要聘请审计公司对小区财务进行审计。
    据了解，国务院颁布的《物业管理条例》中规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，“一个物业管理区域内由一个物业管理企业实施物业管理”，“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式”。宝珠花园提出“业主自治”的管理模式是否符合上述法律规定，本报将继续跟踪。有业内人士称，无论能否获得批准，宝珠花园提出“业主自治”管理模式，都是深圳市物业管理的一次革命性的行动，必将促进物业管理的发展。

宝珠花园首扛“自治”大旗

    宝珠花园首扛“自治”大旗为全国《物业管理条例》实施以来，深圳小区业主首次向主管部门提出“业主自治”申请深圳市南山区宝珠花园近日正式向南山区建设局物业管理科和市住宅局提交“业主自治”申请，从而成为全国《物业管理条例》实施以来，深圳第一个向主管部门申请“业主自治”的小区。全国《物业管理条例》起草人李钊对此表示，业主自我管理应慎行，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识。自治设想成立理财小组掌管财务该小区业主委员会副主任袁先生告诉记者，近日，小区将要求“自治”的申请以正式公函形式递交给南山区建设局，并将申请提交到市住宅局。袁主任对小区实行“业主自我管理”很有信心，在申请方案里，他们的设想是将保安、清洁、绿化承包给专业的、具有资质的公司，聘请财务、房管、机电、维修人员对小区进行服务，业主委员会还将成立宝珠理财小组，对财务支出、收入进行核算及审核，并向业主公示，每年还将聘请审计公司对小区财务进行审计。

　　记者在该小区采访时发现，小区业主委员会运作相对比较规范，业主委员会主任是专职的，还有一位专职的执行秘书，另外，业主委员会还聘用了１０余个各种职业背景的人为顾问。业委会有５间办公室，各种资料也比较齐备。执行秘书陈老先生告诉记者说，他曾在香港购房，所在的社区就是采用业主法团自我管理的方式进行管理，因此有一定的经验。
    部门回应
    将在２５个工作日内答复记者昨日电话采访了南山区建设局，有关人士表示已经接到了宝珠花园的申请报告，但由于未有先例，是否批准还得待市住宅局批准，市住宅局物业监管处负责人则表示，目前材料还没有转过来，暂不能做答复，市住宅局将在２５个工作日内答复。记者获悉，除了宝珠花园已递交申请外，还有多个小区也在积极筹备“自治”。近日，四五家小区业委会负责人还聚集在景洲大厦商讨“自治”和聘请物管公司的事宜。
    专家说法
    业主维权要考虑成本
    对于业主纷纷要求“业主自治”的风潮，记者昨日电话采访了全国《物业管理条例》起草人、深圳市政公用事业地盘管理公司副经理李钊先生，他认为虽然条例涉及业主自治，但也要求从事物业管理的必须具有法人资格，而业主委员会目前还不具备法人资格。另外，业主自我管理应慎行，从社会化大生产、专业分工的角度来讲，物业公司的管理应该相对完善，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识，譬如想炒掉物业管理公司要先看合同是否到期，否则全体业主要承担违约金。

打破房产与物管“捆绑销售”模式
 ——景洲大厦业主想“自治”

    长期以来，我市房地产行业一直实行房产与物业管理捆绑销售，硬性搭配。业主还没进门，地产开发商已给业主选配好了物业管理的“婆婆”。记者昨天下
午获悉，继青岛和北京之后，我市也有业主委员会在酝酿实行“自治”管理。从事多年为业主维权工作的景洲大厦业主委员会主任邹家健昨天下午向记者透露，他们与现物管公司的合同即将到期，“在可能的前提下首选自治”的想法得到了大多数业主的认同，“自治”后与原物业管理模式的最大区别在于，业主将掌握“财政大权”和对管理事项的决定选择权。
    “自治”：花钱买最好的服务
    邹家健告诉记者，“业主自治”不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，分项目直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。“要从过去花钱养物业管理公司转变为现在花钱买最好最满意的服务。”
    据悉，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，今后业主缴纳的物业管理费将委托给专门的财务公司、财务专业人员来打理，业主委员会不能像物业管理公司那样从中赢利，物管开销平摊，账目全部公开，每个项目支出、花任何一笔钱都要与业主见面，获得业主大会的通过，业主不会再为一些做假账、乱收费的物管公司买单。另外，业主可以通过聘请物管职业经理人来对全部物业规划管理做总统筹总协调的工作。
    “自治”在深圳可不可行？
    目前业主自治在深圳究竟可不可行？市住宅局有关人士拒绝回答这个问题，邹家健在向市住宅管理部门咨询时也被告之需要等待国家出台实施细则后，才能确定究竟能不能“自治”、具体如何来操作、怎幺样进行监管等一系列问题。但记者从《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中看到这样的条款：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。”
    新闻背景
    国务院6月19日出台的《物业管理条例》将于9月1日在全国正式实施。7月14日，建设部副部长刘志峰在全国物业管理工作会议上指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

业委会要管自己的家

    事件背景：
    2003年7月14日，国家建设部刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话中指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。
    这一观点的提出，无疑对正在探索物管之路的人们提供了新的思路。但业主是否能够实行自治管理，它有几分可行性，怎样才可能实行业主自治，这对物管行业意味着什么，我们来听听各方人士的声音。
    小区业主：自治并不是业委会直接管理
    深圳市景洲大厦业主邹家健多年以来一直在进行业主维权方面的活动，他认为，“业主自治”不是一种个人或某几个人进行管理的方式，而是由全体业主共同协商，经三分之二业主表决同意才可能实现的。
    而且“业主自治”也不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。
    邹家健和众业主还就自己聘请保安清洁等专业公司做了一个测算，结果显示其成本比原来要减少很多。所以邹家健认为，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，业主不会再为做假账、乱收费的物管公司买单。
    有识之士：自治呼唤物业管理经理人
    在如何才能实现业主自治上，邹家健和国扬律师事务所的闻毅律师都建议，可以通过聘请职业经理人来实现业主自治。邹家健还表示，条件成熟的小区，也可由业主委员会聘请本小区有专业能力的业主承担。
    闻律师认为，当前物业管理的实现大多都是物管公司以自己的名义聘请专营公司对小区的公共设施进行管理，物业管理企业的行为类似于经纪人。那幺业主也可以借鉴公司聘用经理人对小区进行管理，启用物业管理经理人。
    在操作时，闻律师提出，经理人应该根据与业主签订的委托代理合同来进行管理，业主向委托人支付约定的报酬，经理人可聘请专营公司承担物业管理的专项业务，但是对专营公司的认可须经业主确认，并以业主的名义与专营公司签订合同，合同内容则必须经过业主审核。专营公司从事专项业务所需的费用由业主支付。
    除此之外，经理人还应在物业管理中承担协调内外关系、处理专营公司之间的矛盾等义务。业主对经理人的行为所产生的后果承担责任，物业管理成本费用由受益业主按单位面积平均分摊。
    在最敏感的财务方面，闻律师认为，业主可自行掌管财务，也可委托会计师事务所理财；各类资金存入指定账户，由指定的政府部门进行监管。这种模式下的物业管理，业主及经理人之间的责、权、利非常分明，业主对物业管理的水平及要求可根据自身的需求及能力的改变而改变。
     同时她希望，政府部门应制定物业管理经理人的从业条件或执业资格，经理人应持证上岗。
    法律人士：业委会要有“名分”
    在讨论这一问题时，律师界人士均指出，由于物业管理条例并未明确业主委员会的法律地位，使业主自治存在一定困难。所以，业主委员会的法律地位亟待确认。邹家健说，深圳要实行“业主自治”，首先应该确定业主委员会的法律地位，按照国家社团登记管理办法，将业主委员会纳入民政登记管理范围，借鉴香港物业自治法团的办法，让业主委员会成为业主民事主体的自治社团，允许业主委员会建立物管公共账户，便于“业主自治”中物管资费的收支保管。
    社会人士：业主自治有三处“致命伤”
    在采访中，也有一部分业主指出，究竟该怎样实行自治，大家心里没底，广东世纪人律师事务所陈秋芬律师也表示， 物业自我管理应慎行。
    1、自治内容 陈律师认为，物业管理还是应以专业化的物业管理为主导。因为实行自我管理除按程序选业委会以外，还应配备专职人员，因为一旦实行自我管理，业主委员会的工作就不止是简单的协调、监督，而是要有专门人员负责相当于一部分物业管理的工作和与业主的大量联系、沟通工作。
    2、财务公开 财务要公开透明，定期向业主公布账目，因为向专业公司的资金划拨的主体变成了业主委员会，这就会对业主委员会成员的素质提出更高的要求，除了热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力外，还要求有廉洁、奉献精神。
    3、人员素质 这种管理的优点是，代表业主利益的业主委员会能直接监督专业公司的服务质量，直接对业主服务，弊端在于毕竟绝大多数的业主委员会成员都只能是兼职人员，在时间、精力、专业性程度上不如专业物业管理公司，同时仍然存在着业主与业主委员会之间的沟通、监督的问题，所以物业的自我管理也需要完善的规章、透明的操作、高素质的人员来加以运作。
    主管部门：自治有违当前物管法规
    业主自治究竟可不可行？记者又和管理部门、深圳市住宅局有关人士进行了沟通，他认为，业主实行自治，撇开物管企业自己聘请专业公司进行管理是目前物管法规所不允许的。深圳市物业管理行业管理办法第三条规定，物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则。所以实施管理的应该是具有物管资质证书的物管企业，业委会不具备法人资格，所以它就不能从事投资活动，没有公共账号，业主就不可能把物业管理费交给业委会由他们管理。
    加上物业管理涉及很多的技术工作，需要具备管理能力的专业技术人员，不是请来什么样的人都可以做的，做不好也是对业主的不负责任。
    他还表示，究竟该怎样做好物业管理，目前深圳市也在探索，经过考察，目前正在考虑实施物业管理职业经理人制度，要求从事物业管理的人必须经过培训考试，取得专业的认证资格之后，多个经理人就可以组建物业管理公司从事物管活动，这也主要是为了保证和提高物业执业人员的素质。真正搞好深圳的物业管理。
    记者随后也对一些物管公司进行了采访，大多物管公司对业主自治表示不可能，也不愿发表言论。
    业主自治这种新鲜事物究竟能否推行，本报将继续关注。
    相关链接：
    国外无“物业公司”一说
　　▲近日，山东省青岛市“颐中花园”业主委员会因与物业公司就收费问题达不成一致意见，又对该公司物业管理不满意，宣布要炒掉物业公司，自己管理小区。
    位于北京大兴的“金华园”小区业主委员会也在一次招投标中对一家物业公司投了否决票后，提出要自己管理小区。
   “颐中花园”业主委员会负责人单女士认为，物业公司只是一个中介服务部门，业主在处理小区事务时可以找社会上的专业服务公司来办。
    北京“金华园”小区业主委员会副主任雍女士认为，在外国，如美国、加拿大是不存在物业公司这一行当的。他们是业主委员会（业主会）面向绿化公司、保洁公司、保安公司。这样，服务质量有保证又减少了中间环节，降低了成本。北京上地的“西里”小区也正在尝试使业主委员会和居委会合二为一。
    物业管理有两种模式
　  ▲中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端：
    业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。
   业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结底是应由业主自己来实现的。
     深圳住宅区物管条例有此规定
    ▲《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四条规定，住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。
   【专家视点】
     物权价值由业主来实现
    中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
    最近见到一种说法：物业管理服务应该是房屋价值不可分割的一部分，业主在购买期房的同时，也就等于购买了你的物业服务。把物业服务的这种标准，把这种质量在售房的时候一并销售。乍一看来，似乎很新鲜。但略加推敲，就产生了疑问。因为物业管理服务不可能成为房屋价值不可分割的一部分。物业管理服务也无法随房子一道卖。
　　其一，业主在购买房子时，不一定要同时购买你的物业服务。业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。
    其二，物业管理不是固着在物业上的，即不是物业的固有属性。物业管理水平不是由物业自身决定的，而且不是固定不变的。物业管理水平会随着各种因素，包括业主的经济水平、生活要求和物业管理企业的服务水平的变化而变化。因而，不能将物业管理服务看作是“房屋价值不可分割的一部分”。
　　其三，物权价值是需要由业主自己来实现的。诚然，对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。
　　但是从法理上说，业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结蒂是应由业主自己来实现的。
　　其四，开发公司承诺的物业管理水平和责任，严格说是无效的。因为今后物业管理服务的责任人是物业管理公司，而不是开发公司。
　　确定什幺样的物业管理水平和委托给哪一家物业管理公司，是由业主并通过物业管理合同决定的，而不是由开发公司决定的。所谓物业管理先期介入，实际上只是“试用”性质，以后聘用哪一家物业管理公司，根据服务的优劣，也可能是会发生变化的。
　　如果说开发公司向业主推荐一家好的物业管理公司和一种物业管理服务水平，这也是可以的。但最终还是需要由业主来认定。