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业主自治法律关系的内容

　　业主自治法律关系的内容是指自治主体享有和承担的由法律法规和业主公约确定的权利 和义务。业主自治的权利和义务可以分为业主个体自治的权利义务和业主团体自治的权利义务两类。下面分别阐述之。
　　一、业主个体自治的权利和义务
　　业主个体自治是指业主对复有物业中归业主独有专属部分的自主支配和管理活动。业主 个体自治权利义务是基于物业单分独有权所享有的权利和依法负担的义务。
    在物业复有法律关系中，业主个体既是复有权人，又是归其独有专属部分物业的独有权 人(专属权人)。作为独有权人，业主个体自治的权利表现为两种：一是所有权行使的自治权 利；二是相邻权行使的自治权利。复有关系中的独有权人的权利与一般所有权人的权利相比，除在处分权能方面被物业复有法律赋予了一定的特别限制要求外，并无其他大的差异。除 法律另有限制外，享有复有权的业主对其独有专属部分，可以依自己意愿自由使用、收益、处分，并排除他人(包括其他复有权人)的干涉，以实现其居住、营业及其他目的，也可以将 其出租(转移占有)以收取租金(收益)或于其上设定抵押权等负担，并能对他人之干涉凭据物业请求权予以排除。复有物业是不动产相邻关系纵横交织的物业，各个业主都依法享有相邻 权，如可以在必要时行使相邻权而请求临时或较长期使用相邻业主独有专属部分物业，即使相邻业主已将其专属部分出租或出借给他人，亦能向承租人或借用人等行使相邻使用权。如 一楼房主有权利用二楼地板修缮自己漏水的天花板，当然，由此给相邻人造成损害的，按无过错责任原则应负恢复原状或支付赔偿金的义务。
    享有复有权的业主个体作为独有权人承担的义务，包括一般物业所有人依法所应负担的 相同义务，另外还有下列几项主要义务：
　　1.不得违反复有权人集体的共同利益。物业复有权人集体的共同利益，类似社会公共利益、诚实信用、公平正义等原则，属于内涵弹性很大的抽象性法律概念，因而判断独有权人 行为是否违反共同利益的标准颇难具体化，应就各个具体事件具体酌量，并依社会一般观念加以判定。亦即应就独有权人行为本身的必要性、行为人所受的利益以及给予其他复有权人 造成不利程度等各种情事作通盘考评。不少学者将对建筑物之不当毁损行为、对建筑物的不当使用行为列为违反业主集体共同利益的行为。我们认为这些行为虽然损害了广义的业主集 体共同利益，但所列举的这些行为具体事例大部分应划入法律法规明文具体单列的禁为义务范围，而不该纳入抽象性极强的狭义“共同利益”范围。根据业主集体事务的分类所涉及的 共同利益范围，可以将狭义的业主集体“共同利益”具体分为业主集体人权利益、业主集体物权利益和业主集体文化利益三种。凡是独有权人以及物业使用人的行为侵犯了业主集体的 人权，损害了业主集体所有(或业委会掌管)的复有合属物业及其他形式的财产，触犯了业主集体文化的文明禁忌，就可认定为属于违反共同利益的行为。例如，在纯居住公寓开办色情 应召店的行为，不仅仅是一般的对建筑物的不当使用，有碍居家安宁的行为，也是依中国法律和中国业主集体对待色情的文化态度明确属于被禁忌的不文明行为，因而对该行为可援用 违反业主集体共同利益条款予以禁止。
　　2.按照独有专属部分物业的本业(固有)用途和使用目的进行使用。独有专属部分的物业在建设(实体)和围括(空间)时，就已依城市规划法则、土地管理法则和村镇规划法则以及建 筑法则确定了其特定用途，独有权人必须按照既定的居住、营业或其他特定用途使用其专属部分，而不能未经规划和建筑主管部门批准就擅自改变原定用途。擅自改变物业用途的行为 是法律已经明文禁止的行为。
　　3.维护复有建筑安全和外观，不得妨碍建筑物的正常使用和不当毁损建筑物。复有物业业主其于自身利益考虑，有权对其专属部分进行修缮和必要的改良。但在行使或放弃这一权 利时，必须依法承担不得破坏整个建筑物的安全和外观的义务，不得对承重结构、外墙等涉及公共安全和建筑物整体风貌作变更性修缮，也不得随意变更通过其专属部分的电线、水管 、煤气管而致超过规定负荷允许量。维修自有物业既是业主的权利，也是不可任意放弃的权利。若业主专属部分物业的破损状达到有破坏整个建筑物安全或美学性外观的危险程度时， 业主就负有不容推卸的维修义务，应当独自出资修缮其专属部分。否则，可以依法强制其履行修缮义务。
　　4.不得以对独有专属部分的不当使用行为而妨害其他物业复有权人的安宁、安全及健康卫生环境。例如，居住公寓的业主不得将超重物、肮脏恶臭物、易燃易爆危险品等搬入存储 于自己独有专属部分，不得在居室制造过度发散的噪音惊扰四邻的休息，不得饲养有危害或侵扰他人的动物等。若复有权人或专属部分占用人违反本项义务，经请求仍不停，相邻人复 有物业管理人或业委会可以请求法院作出必要的处置。
　　5.容忍相邻人便利性使用和复有物业管理人必要性使用自己独有专属部分。其他复有权人(相邻人)因维护、修缮其独有专属部分或设置管线，以及物业管理人或业委会因维护、修 缮、合法检查共用部分或设置管线，必须进入或使用某业主独有专属部分时，该业主无正当理由不得拒绝。
　　6.不得将独有专属部分与复有物业共用部分的复有权及基地使用权分离处分。由于复有物业的独有专属部分和复有合属部分具有客观上不可分离的一体性，因此，各国关于复有物 业的法律都把独有权和复有权(包括基地权)的命运结为一体，规定二者不得分离让与或出租。如德国《住宅所有权法》第6条、第12条规定，日本《建筑物区分所有法》第15条第2项规 定，奥地利《住宅所有权法》第7条第1项规定。中国台湾地区《公寓大厦管理条例》第4条第2款也规定：专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其基地所有权或地上权 应有部分分离而为移转成设定负担。
　　7.其他法令或法规约定的义务事项。此外，复有权的继受人应继受原复有权人依有关法律法规和业主自治管理规约所规定的一切权利和义务。