关键字:  物业管理案例  

    二、业主团体自治的权利和义务
　　业主团体自治的权利和义务，又可进一步划分为四种：业主个体作为复有权人所享有的 权利和承担的义务；业主个体作为业主自治团体成员的权利和义务；业主会议的权利和义务；自治管理代表机构业委会的权利和义务。关于业主会议、业委会等自治管理代表机构的权 利和义务留在本章第4节中叙述。
　　(一)业主个体作为复有权人所享有的权利和承担的义务
　　享有复有权的业主对复有合属部分物业的权利主要有四项：
　　1.实际属主权。此为业主个体层面的复有权人作为合属物业的属主所当然拥有的一项最重要的权利。所有权的项权中，唯有属主权能不会与所有权相分离，它使业主在复有合属物 业名义上归业主集体所有的情形下仍能最高辖领、最终控制、最大维护复有合属物业，仍可以依自己意愿在转让自己独有专属部分物业的同时转复有合属物业中属于自己的应有份额， 并且在有人侵害复有合属部分物业时，可以为业主集体共同利益，请求排除侵害和保全复有合属物业财产。中外学者大多忽略了复有权人的属主权，在中国物业管理立法中应对此作出 相应规定。
　　2.使用权。此为各个复有权人作为平等的复有合属部分物业的所有权共持人(共有人、集体所有人)之一项基本权利。但复有权人在行使使用权时除受法律限制外，还要受使用方 法和规约的限制。对复有合属的共用物业之使用方法，可分为共同使用(如对电梯、走廊等共用物的使用)和轮流使用(如对公用电话、公共厕所的抽水马桶的使用)两种。业主集体可 用管理规约规定用法。各位复有权人和独有专属部分物业的占用人应依共用部分的本来用途、设置目的与通常的使用方法使用共用部分，但另有约定且不违反有关法律规定和业主集体 共同利益的从其约定。
　　3.收益权。各复有权人享有按其共有的应有部分比例，对复有建筑物的共用部分及其基地使用收益的权利。但另有约定，从其约定。对复有合属部分物业所生的孳息和其他利益， 如出租共用空地，允许在外壁屋顶悬挂广告牌、专用停车位约定等所收取的费用，各复有权人可依对复有合属部分所分持比例分享收益。但在物业管理实务中，这类收益一般是经管理 规约约定纳入物业维修基金或业主集体事务经费，不分配给业主个体。
　　4.维持权，又称单纯的维护、修缮、改良权。单纯的修缮改良是与变更性的修缮改良相对而言的，是指花费不太多、不影响物业复有合属部分之固有性质、用途的而有益物业保值 增值的修缮改良行为。有些国家对于业主个体对共用部分行使单纯的修缮改良权时，规定了须获得由复有权人及表决权各四分之三以上的多数表示同意始可为之的前提要件，如日本《 建筑物区分所有法》第17条第1项和德国《住宅所有权法》第22条的规定。我们认为没有必要做如此程序上的严格规定。物业管理立法应鼓励业主们关心和自费从事共用部分的维持事 务，相应只作出业主行使维持权的，应向业委会申报备案制或向其他复有权人通告制和异议会审制的规定。建议在中国《物业管理条例》立法中以专条规定：复有物业的业主和使用权 人，对复有物业的共用部分有维持的权利。其在作出自费对共用部分进行单纯的修缮、非变更性的改良行为三日前，应向所属业委会申报备案，或者以适当方式向其他全体复有权人通 告，业委会接到申报后亦应以适当方式及时向全体复有权人通告，并征求异议。若无实质性异议，任其为之；若有实质性异议提出，则应由业委会或复有物业管理人依规定程序召集临 时业主会议审议实质性异，并作出采纳或驳回的决议，以书面形式将决议内容通知异议提出人和自费维修改良申报人。
　　享有复有权的业主对复有合属部分的义务主要有五项：
　　1.按共用部分的本来用途使用共用部分。该义务规范要求各复有权人以及物业使用人必须依共用部分的种类、性质、位置、构造、颜色和规约规定的共用部分之用途或使用目的而使用共用部分。如共用走廊、通道是用于通行的，因而不得在它上面堆放杂物妨碍通行。
　　2.不得作出擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的及设置广告物等类似行为。复有建筑物的法定共用部分是重要共用部分，不仅关系整个复有建筑物的安全，而且也涉及建筑 物美学上的美观，因此不能放任各复有权人变更和利用行为，应有严格的约束规制。中国台湾地区《公寓大厦管理条例》第8条规定：“公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空 避难室，非依法令规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似之行为。住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请各该主管机关依第39条第1项第2款处以罚金后，该住户应于一个月内回复原状。未回复原状，由主管机关回复原状，其费用由该住户负担。”建议中国物业管理条例也
明文作出这 方面的规定。
　　3.分担共同费用和负担的义务，关于此项重要义务将在本书第九章第3节中作出论析。
　　4.维护与保存共用部分。
　　5.不得分离处分和请求分割共用部分，物业的复有合属部分是独有专属部分成立和存在的不可缺少的部分，物业复有制下的业主对复有合属部分的共有权不同于一般共有权，要受业主集体所有的制约，因而各复有权人不得将其分持的共有份额与专属部分独有权分离处分，并且不得请求分割共有物。如果允许各复有权人分离处分或请求分割，则会使物业复有法 律关系不复存在。
　　(二)复有物业的独有权人和复有权人违反义务的法律责任
　　复有物业的独有权人和复有权人违反其义务的行为，主要有下列几种：
　　(1)对独有专属部分和复有合属部分的不当使用行为；(2)对独有专属部分和复有合属部分的不当修缮和改良行为；(3)违反业主集体共同利益的行为；(4)非法处分(分离处分或请 求分割)复有合属部分的分持份额的行为；(5)违反法定容忍义务的行为；(6)拒不分担共同费用和负担的行为；(7)违反法定或管理规约规定的其他义务的行为。
　　复有物业的独有权人和复有权人违反其义务的各种行为所应承担的法律责任，是依法给 予的惩戒性法律报应，并且都是按无过错责任原则来追究其法律责任。
　　根据独有权人和复有权人实施的违反义务行为的危害程度不同，其应承担的责任形式亦 不相同。归纳起来主要有以下几种：
　　(1)停止侵害，排除妨碍。这是适用范围最广的一种责任形式。(2)损害赔偿或便利补偿。(3)清偿债务。这是指对拒不分担共同负担和费用的复有权人施加的责任形式。(4)禁止使 用独有专属部分物业。依停止侵害、排除妨碍的方法，仍不能阻止某业主违反义务的行为时，其他复有权人全体或业委会可依特别决议制，决定依法提出诉讼请求，申请法院发出在相 当期间内禁止该业主使用其专属独有部分的禁止令。(5)强制劳动教养或强制解除义务违反人的物业复有关系。在依前述(1)～(4)项方法仍难发生禁止之效果时，其他复有权人全体或 业委会可经特别决议制式，向劳教主管机关提出劳教申请；对经劳教仍不悔改的业主，则可经特别决议制式，向法院起诉请求确认业主会议特别决议的合法有效性，依法强制出让或拍 卖违反义务的业主的物业独有权和复有权(包括基地利用权)，强制解除其物业复有关系。(6 )法定的行政处罚和规约约定的纪律制裁。
　　(三)业主个体作为业主自治团体成员的权利和义务
　　由于复有物业在构造上和使用上及独有权与复有权的归属具有不可分割的相互结合关系 ，从而使复有物业的各业主间事实上形成一种社会生活共同体和产生共同利益关系。各业主的自由意志和各持产权独立对抗，往往会相互矛盾冲突而引发纠纷，不利复有物业的维护和 业主们共同利益的维持。为有效组控复有物业产生的复杂的社会关系，调和各业主的个别意志矛盾关系，持续保全和增进业主们的共同利益，维护社会安居秩序，法律支持和引导业主 们组建非营利性的公益管理组织，实行业主团体自治制度，各业主享有平等的业主自治团体成员权。
　　业主自治团体成员权，亦称物业复有人的成员权，是指复有建筑物的各业主基于专属部 分与合属部分、独有权与共有权不可分离的集合关系而依法组成业主自治管理团体，作为该团体的一个成员按照法律和自治规章所享有的权利及为实现权利而连带的相应义务。成员权 实质是业主自治团体的运作机能。
　　业主自治团体成员权具有四个主要特征：(1)它是以物业复有关系为前提，与复有权不可分离。若无物业复有关系的客观存在，则无组建业主自治团体的必要，成员权也不能产生 。成员权虽具有独立性但又不可与复有权相分离，业主一旦失去复有权，则其享有的成员权也就当然丧失，成员权也不能单独成为让与的客体。(2)它是以业主自治管理团体为基础，与自治团体共存亡。成员权不同于基于财产共有与独有复合而形成的物业复有权，这是一种独立的组织性权利，与业主自治团体的组建相伴而生，且在该团体存续期间一直存在。由于 只要复有建筑物存在，各复有人之间的自治团体关系原则上就会存续，成员权自然也与复有关系共始终，因此有学者将“永续性”也单列为成员权的一个特征。(3)它是以运作物业复 有权人集体的共同事务为核心，谋求业主集体利益与业主个体利益协调共增。业主团体自治制度的建立，目的主要在于以特定的业主集体之共同管理意志约束个别业主之任意和平衡业 主集体利益、业主个体利益增进或实现的利益秩序关系，使各个业主对全体物业复有权人的共同事务在享有运作权利的同时也承担和履行相应的管理义务。(4)它是以法律法规、业主 团体自治规章和物业管理规约为行使权利依据和保障。
　　业主自治团体成员权的内容包括物业复有权人(业主)作为自治管理成员所享有的权利和所承担的义务两个方面。
　　业主成员权的权利内容主要有：(1)集会权，即业主按规定请求召集举行本管理团体的业主会议或业委会会议的权利。集会权可分为三种：一是依法请求召开第一次业主大会或业 主代表大会，或临时业主大会，以便正式组建成员权依托的业主自治管理团体。二是依法请求业委会召集举行业主会议。三是依业主团体自治规章请求业委会主任召开业委会会议。(2 )表决权。指业主参加业主会议，就会议讨论的自治事项包括订定自治规章和物业管理规约按规定享有、行使的投票决策权。(3)表意权。指业主就所在业主自治团体的工作、业主会 议讨论事项和聘任的物业管理人执行业主团体委托的事务工作状况，自由发表意见和提出建议的权利。(4)择管权。指业主参与选举和聘任罢免本自治体事务代表管理人以及
自治事务 的管理方式择定的权利。(5)监督权。指业主对所在自治团体的自治事务执行人，所聘任的物业管理人的执行业主团体委托事务行为实施监督的权利。这里所谓监督权主要包括不当行 为和违法行为的批评权利、指正权利、弹劾权利、检举权利和日常询查权利。(6)权益维护权。主要指业主为增进和维护业主个体合法权益及业主集体合法权益而依法享有的合法的收 益权、投拆权和控告权。其投拆权和控告权通常是对侵权损利行为制止无效情形下，才由业主个人或业主集体依法行使，向行政主管机关提出投拆或向法院提起诉讼，请求依法处理或 裁判。(7)知情权。指业主有权查阅业委会章程、业主会议记录和复有物业管理财务会计报告，有权要求业委会和物业管理企业依照规定的期限定期公布物业管理收支账目，对业委会 的工作提出质询。(8)调查申请权。指经五分之一以上业主提议，业主会议可以任命调查员调查本自治团体的设立和管理情况，如果业主会议拒绝这样的提议安排，这部分业主可以申 请法院指定特别调查员。为保障业主知情权和权益维护权的充分实现，建议物业管理法规中对调查申请制度作出明文规定。
　　依权利义务相一致法理原则，业主作为自治管理团体的成员在享有成员权利的同时，也应承担下列主要义务：(1)自觉遵守和执行自治管理规约和业主会议、业委会的合法决定；( 2)全面履行物业管理的法规和合同规定的相关义务；(3)积极配合和接受所在自治团体的管理代表人和物业受托管理人的管理；(4)主动参与和支持所在自治团体的公共事务活动；(5) 依约定及时交付合理分摊的自治团体活动经费和业主集体合属物业管理、维修等费用。
　　业主自治团体成员权的取得方式可分为法定性原始取得(即业主在组建业主自治团体时就作为自治团体的法定创始成员而取得成员权)和转移性继受取得(即新业主通过取代原业主 进入业主自治团体而取得成员权)两种方式。成员权原始取得的法定性，表现为即使某业主未参加其所属业主自治团体的创建会议，只要该业主自治团体合法成立，则该业主自然依法 就取得了该团体的成员权，无需其表示是否愿意享有成员权之意思。业主成员权的消灭取决于业主自治团体的解散，而业主自治团体的解散通常是基于复有物业的毁损或灭失而又不重 建或修复该复有物业的事实。
　　业主自治团体成员权具有组织职权性质，不可任意放弃和滥用。业主团体自治规章中，应当对成员权的权利、义务内容作出尽可能详细的规定，并应注意针对业主任意放弃和滥用成员权而造成本业主团体公共利益损害的行为作出相应的组织制裁性规定，以维护自治团体 的组织运行秩序。中国现行的国家和地方物业管理法规、规章中欠缺关于业主自治团体成员权的系统规定，建议立法予以补充完善，并在法定成员权的同时，明文允许业主自治团体可 以对其成员的恶意行使成员权的行为和无正当理由长期放弃成员权的行为作出组织纪律处分。