关键字:  物业管理案例 

深圳法院法官观点：
"业主委员会"不能作为民事诉讼主体参加诉

    随着我国房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度改革的不断深化，物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中城市。1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确要求"加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制"。业主委员会就是在此条件下产生的新生事物。 
    业主与业主委员会。这里所讲的业主是指物业的所有权人。我国法律没有明确界定何为"物业"。参考香港地区的说法，物业是指单元性的房地产，包括单元性的地产或是单元性的建筑物。《广东省物业管理条例》所称的物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。鉴于内地土地属国家所有，房屋所有权人只有土地的使用权，可以说业主是各类房屋及其附属物所有权人，包括自然人业主和非自然人业主。
    业主委员会是物业管理区域内全体业主组成业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构，对业主大会负责并报告工作。业主对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务。在此基础上，业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力。在共同使用物业的过程，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一些矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为。业主委员会就是全体业主为实现共有物业管理权的自治管理组织，经业主大会的授权，业主委员会可以代表全体业主行使物业管理权，选聘物业管理公司并与其订立变更、解除委托管理合同，监督物业管理公司在本住宅区内的物业管理工作，其地位和作用是其他组织所不能代替的。
    业主委员会的法律主体资格。业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但是由于我国目前没有一部完整、系统的物业管理法规，导致业主委员会的社会地位不明确，实践中认识不一。现阶段的业主委员会大多既不是到民政部门登记的社会团体，又不是经工商管理部门批准领取营业执照的经济组织，更不是行政任命的政府机构，这个在房地产行政主管部门指导下成立的组织没有报批，没有发证，而有的仅仅是"把业主委员会的名单报所在地物业管理行政部门备案"（广东条例第十二条）。对此，实践中对业主委员会的诉讼地位问题存在很大的争议，上海市有的法院认为凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会可作为原告提起诉讼。我们则有不同意见。　
    我国民事诉讼主体是自然人、法人和法律规定的其他组织。业主委员会显然不是自然人。现阶段的业主委员会不能从事与物业管理无关的经营活动，也不是我国民事诉讼法第49规定的"其他经济组织"。作为法院，在受理以业主委员会为主体的诉讼案件中应着重审查业主委员会是否依法登记成为社会团体。目前，绝大多数业主委员会未登记为社团法人，因为依据地方性物业管理条例规定产生的业主委员会，只需要向所在地房地产管理部门备案即可，没有严格的批准程序和条件，其只是群众自治组织，尚不具备民事法律上的人格条件。然而，地方性物业管理条例的规定，并没有作出限制业主委员会依法获得社团法人登记的规定。根据国务院《社会团体登记管理条例》的规定，社会团体应当具备法人条件，成立社会团体应当到相关民政部门登记。因此，只要业主委员会符合《社会团体登记管理条例》的规定，依法应当成为社会团体，可以以其自己的名义参加民事诉讼，成为民事诉讼主体。但没有到民政部门登记取得社团法人资格的业主委员会，不符合民事诉讼法第49条的规定，不具有民事诉讼主体资格。
    应当指出的是，业主委员会在物业管理法律关系中的地位越来越重要，其合法有效的参与民事诉讼活动，是维护广大业主权益的要求，也是诉讼经济、减少诉累的有效手段。在现有法律不健全的情形下，我们不宜完全否定业主委员会的民事诉讼主体资格，但也不能一概认可。审查业主委员会是否依法到民政部门登记，取得社团法人资格才是关键。这样的判例有：我市一花园住宅小区业主委员会起诉物业管理公司侵权案，业主委员会认为物业管理公司非法占用并改建属于全体业主所有的架空层物业，要求物业管理公司赔偿。经我院审查认为，该小区业主委员会没有按照《社会团体登记管理条例》的规定登记成立，不是适格的原
告，裁定驳回起诉。
    业主委员会在物业管理法律关系中存在的突出问题 物业管理法律关系是指物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。物业管理法律关系的主体包括业主、使用人、物业管理公司、业主委员会、房屋行政管理部门等。地方性物业管理法一般规定经业主大会批准，业主委员会有权选聘物业管理公司并与之签订物业管理合同，但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约如欠费不交，物业管理公司是追究业主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？首先从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。这就形成了一个悖论，物业公司由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义签了合同却又对各个业主不具有约束力。这一悖论事实上对业主委员会签订合同的合法性、有效性构成了挑战，业主的权益得不到充分保障，也为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。这是物业管理立法对单个业主、全体业主与业主委员会的关系规定不明确造成的，也是业主委员会民事主体地位不明确造成的。
    在这里，香港物业管理法律关系中有关业主立案法团的规定，值得借鉴。在香港，依据大厦公契而成立的业主委员会是非法人组织，没有诉权，代表全体业主与物业公司沟通，对管理服务提出批评和建议。根据香港《建筑物业管理条例》的规定，经政府注册批准成立的业主立案法团，是代表全体业主物业管理权益的法人社团，能够独立行使民事权利，承担民事义务，有单独的诉讼权利。因此，有必要在今后的物业管理立法中，进一步完善业主委员会制度，从而明确业主委员会的民事主体地位。
    综上所述，现阶段，凡业主委员会未依法办理登记手续成为社会团体法人的，不具有民事诉讼主体资格，不能以其自己的名义参加诉讼。

星河雅居业主委员会谈如何处理与物业管理处之间的关系有理 有利 有节

　　资料链接：星河雅居小区位于福田区新洲村。占地面积6100.5平方米，总建筑面积54419.38平方米，其中住宅面积42684.49平方米，商业群楼面积4995平方米，会所1100平方米，地下车库5429平方米，共有车位115个。小区总绿化面积2100平方米，绿化覆盖率34%。星河雅居大厦曾在2001年6月份荣获“区优秀大厦”、2001年11月份荣获“市优秀大厦”、2001年10月荣获“安全文明小区”的荣誉称号、2002年11月份荣获“市安全文明标兵小区”称号。
　　业主委员会与管理处之间的关系是一门大学问，在物业管理行业普遍遭遇“诚信危机”的关键时刻，这门学问越发显得重要。在一个晴朗的下午，星河雅居业主委员会副主任黄绍彬接受本刊记者的采访，他以星河雅居为例，向记者讲述了自己的一些看法。
　　全体业主利益最重要
　　星河雅居业主委员会成立于2001年8月18日，业主委员会与管理处签订物业管理合同是在2002年8月18日。“合同草案是由我们业主委员会拟订的，从业委会成立的时候算起，到2002年7月底开始，我们用了近一年时间来讨论合同文本是否能最大限度代表我们业主的利益。”黄绍彬是一位律师，主攻方向就是合同法，所以在草拟合同的过程中他提供了许多专业知识。2002年8月18日，星河雅居业主委员会与物业管理公司正式签订物业管理合同。据了解，2002年8月1日，管理处与业主委员会在合同草案方面已经达成了共识，根据法定程序，合同草案被张贴于电梯口，以供广大业主审核。15天内只有两位业主到管理处询问有关合同的事情，据管理处主任谌羲介绍，这两位业主也只是询问了一些很简单的问题，并没有对合同的内容提出质疑。谌主任认为广大业主比较相信业主委员会成员才如此放心地将自己的事情交给他们办。可以看出，业主委员会在行使自己的职责的时候毫不含糊。“我们先后开过无数次会议，有时候针对一个字眼我们要讨论几个小时，在合同条款上，我们做到了锱铢必较。”黄绍彬认为，业主委员会代表广大业主的利益，应该尽心尽职地办好每一件业主交办的事情。“虽然我们没有任何报酬，但是我们认为这样的工作跟一般的工作不一样，因为我们也是业主的一份子。”
　　“业主想要得到的无非是用最低廉的价格买到最好的服务，我们业主委员会应该着眼于全体业主的长远利益，而不是只顾及眼前的蝇头小利。”星河雅居自2000年底入伙以来，物业管理处一直处于亏损状态，据小区管理处2001年底公布的数字，管理处2001年平均每月亏损6余万元。“虽然目前管理处还能正常运作，但是长期亏损下去肯定不是办法，长期亏损可能导致小区管理费的提高，所以我们业主委员会应该看得远一些，提出一些对管理处有用的开源节流的办法。”黄绍彬认为业主委员会应该先于业主考虑小区的长远利益。在业主委员会的建议下，小区管理处采取了许多行之有效的办法来减少开支，降低成本。比如小区设计的时候地下车库的照明灯太多，在不影响车库照明的情况下，管理处相应地减少了车库照明用灯的数量；另外还有将电梯内6个照明灯减少到3个，将楼道照明灯的固定开关改为感应开关，同时用节能灯代替白炽路灯。这些措施的实施，有效地降低了小区的用电量，减少了管理费用的开支。管理处主任谌羲认为，如果管理处为减少开支而主动将小区内部分配套设施减少的话，业主肯定有意见，但是如果是业主委员会主动想到并提出来的话，管理处的工作就不会被小区业主误会。谌主任说经过推行这些行之有效的方法，2002年每月平均亏损减少至3万元。预计2003年将基本实现收支平衡。
　　合约关系是关键
　　业主委员会与物业公司之间关系处理得好还是坏最重要的因素还是看物业管理公司的态度，相对来说，业主和代表业主利益的业主委员会处于一个比较被动的地位。黄绍彬认为星河雅居的业主委员会之所以和管理处的关系处理得很好很重要的原因就是管理处能自动自觉地按照双方合同来履行自己的义务：“我们小区的业主委员会成员相对来说比较忙，平时没有太多的时间和小区的业主沟通，了解业主对物业公司的不满，虽然设有专门的信箱但是还是很间接的，但是我感觉到我们小区的业主对管理处的工作非常支持，这主要是因为管理处认真负责地将自己份内的事情做好，比如将楼梯照明灯的固定开关换成感应开关需要一笔资金，如果管理处不负责任的话就不会在本身亏损的情况下出这笔钱。”星河雅居管理处在许多问题上体现出了管理处应该有的诚信和大度。据黄绍彬介绍，业主委员会成立以后，管理处主动买来政府部门出台的法规文件给业委会成员作参考。黄绍彬说业委会成员学习了相关的法律文件后对业主委员会如何开展工作及物业管理公司应该履行哪些方面的义务等知识有了比较全面的认识。看完这些文件后，业主委员会成员就有关问题向管理处及管理公司负责人提出过质疑，管理处及管理公司非常正面地回答了他们提出的疑问，同时按时自动自觉地将公司的财务收支情况公布给业主委员会及业主，并派财务人员耐心细致地为业主委员会成员讲解有关开支的来龙去脉。正是在物业公司公开财政收支情况下，业主委员会才知道管理处一直处于亏损状况，从而提出许多有利于管理处减少开支的建议。
　　平视的角度最好
　　有人认为，物业公司与开发商同属于一个集团会给物业管理带来很多不利因素，如业主先入为主地认为物业公司必然会和地产商站在一边，其实这种观点不一定正确，黄绍彬就认为星河雅居的业主委员会与物业管理处之间的关系之所以融洽是因为小区的业主对开发商也就是星河地产的印象非常好，进而对其属下星河物业相当满意。看来这种先入为主的观念给星河雅居管理处带来的是非常好的效果。“我带朋友来买房并不只是看中了地产商给出的优惠政策，地产商开发的楼盘让我住得满意是我带朋友来买房的最重要的因素。” 星河地产曾经鼓励老业主带新业主来买房，并用免一年物业管理费作为奖励措施。黄绍彬介绍说星河地产负责人非常重视自己小区的物业管理，“星河雅居业主委员会成立的时候，星河地产的负责人也到场了，另外在业主委员会与物业管理公司商议物业管理合同的过程中，地产公司的负责人也亲自参与，并与业委会成员一起讨论到深夜。”黄绍彬说地产商对物业公司的支持有很多种表现，但是最终的一点都是最大限度地帮助物业公司管理好每一个小区。
　　据了解，星河地产、星河物业与施工单位签订了一个“三方协议”。协议有效地保证了业主利益，同时协议也为物业管理公司维护好与业主之间关系铺好了路子。这也是开发商对物业管理的支持。协议规定，小区房屋出现工程质量问题，如果施工单位不能及时进行维修的话，小区管理处有权利请另外的维修公司进行维修，修缮后的费用根据协议由施工单位出；如果施工单位重复修两次同一项工程仍没有修好的话，根据协议管理处也可以另请维修人员，费用也是从保修款里扣除。采访过程中记者了解到星河雅居业主委员会的执行秘书就是雅居物业管理处主任谌羲，这个现象引起了记者的注意。一般情况下，业主委员会和物业管理处之间不会存在交集，但是星河雅居业主委员会在全体委员一致同意的情况下聘请自己小区管理处主任业主委员会执行秘书。“因为我们这些委员平时比较忙，很多次会议都是下班以后开的，当时我们曾考虑是否在内部选出一名执行秘书，但是发现不太现实，后来经过讨论，大家一致同意聘请管理处主任当我们的执行秘书，这样的话，我们每一次会议都是业主委员会与管理处的会议；同时我们开会的内容执行秘书能够清晰无误的知道，有利于业主委员会和管理处之间的沟通；管理处主任又是会议结果的执行者，这样大大提高了工作效率。”黄绍彬说执行秘书并没有发言权，但是业主委员会每次会议他必须参加，同时做好会议记录，并督促各项工作的进展。