关键字:  物业管理案例 

地产开发商没有任何权力和道义对物业管理进行越权安排，也没有任何法规条例的支持

    “业权都卖了” 好！
    据了解，不少物业管理企业从地产开发商手中委托接管楼盘后，由于地产开发商的种种遗留问题没解决，如物业产权不明晰、配套设施不齐全、房屋存在质量问题等，业主都会迁怒于物业管理企业，从而给物业管理企业造成极为不利的被动局面，大大增加物业管理与服务的难度。
    任志强的卖“业权”《方案》中称将对如地面停车、会所、人防以及锅炉房、变电室等等的所有权与使用权归属业主。无论从理论上还是道义上，确实应该把这些设施设备的所有权与使用权都归属于业主。目前的现实是不少开发商将诸如地面停车、会所、人防等公共配套设施、设备及其产生的利益大部分归为己有。如某物业管理企业在某小区代业主经营管理社区内的公共配套设施、设备时，地产商要拿走６０％的利润，这对该小区广大业主来讲损失不小，而夹在中间为难的是物业管理企业。
    综观物业管理行业，由于政府对其微利行业的定位，从全国综合来看，物业管理费标准偏低，很多物业管理企业连保本微利都难做到，而亏本经营的物业管理项目及物业管理企业却很多。事实上，如地面停车、会所、人防包括电梯、顶楼广告的收益，正弥补了物业管理经费的不足，而在物业管理费仍由政府定价的现实情况下，物业管理企业绝不能涨价。如果这些收益不能归业主，并用于冲抵物业管理费，那么物业管理必然会因这些收入的失去雪上加霜而更加难以为继。
    为什么物业管理行业的不少企业至今仍然处于亏损经营状态呢？除了物业管理费标准偏低这一大因素外，另一大重要原因就是如地面停车、会所、人防包括电梯、顶楼广告的收益等等，本可以用于冲抵物业管理费从而弥补物业管理经费的不足，但被一些缺乏诚信的地产开发商装进了自己的口袋。
    值得思考的是，《方案》有很多条款很多内容涉及物业管理，如《方案》中有一款称可采用佣金制制约物业公司等。专家认为，任志强为代表的华远公司做的事已经超出地产商的权利与义务范围，准确地说是跨行业包办了物业管理！这源于过去“地产开发领导物业管理”、“地产商是老子，物管企业是儿子”观念。事实上，采取何种物业管理模式，如一体化的物业管理模式、分项委托的物业管理模式（对治安、机电、卫生、绿化、交通车辆等分别委托专业公司），以及佣金制甚而业主自治等等，应该由全体业主自行选择。从行业分界的角度看，严格说地产开发与物业管理是两个不同的独立的行业。地产开发商没有任何权力和道义对物业管理进行越权安排，特别是也没有任何法规条例的支持。地产开发商对物业只有前期入伙时的临时代业主向社会公开选择专业物业管理企业的权利及义务，而这些权利义务在物业管理法规中已有明确的规定。开发商只有也必须承担物业因建筑开发质量欠缺，所发生的售后维修服务的责任和义务，准确地说，其与物业管理没有任何联系。
    必须引起物业管理深思的是，任志强作为地产商确实有权也可以把业权“都卖了”。但任志强作为地产商，却是无权也不可以插手属于业主权益的物业管理，这与地产开发商没有任何关系。可以看出，任志强的做法还是没跳出“物业管理这‘肥水’（相对地产开发是名副其实的瘦水）不流外人田”的观念（地产开发商与物业管理企业是父子关系的情况目前依然很普遍）。深究任志强的做法，很大程度源于落后物业的自己开发自已管理观念，这正是近年来被广大业主、物管行业及社会所诟病的。

物业管理专家和律师解答你最关心的问题

    即将实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》备受深圳市民的关注。从今天起，本报将根据群众关心的热点问题，采访物业管理专家、学者和律师，请他们比照9月1日实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》的条款内容，给予详细解读。
    解读一:拒交管理费的业主能进业委会吗？
    问：某小区要进行业主委员会的选举了，有两位业主连续多个月拒交管理费，这两人却要求周围邻居们推选他们成为业委会委员候选人。请问，按照条例规定，这两位业主是否有资格担任业委会委员候选人？
    答：在9月1日实施的《业主大会规程》第21条规定，业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间等。
   《物业管理条例》第二章也明确规定：业主在物业管理活动中要履行六项义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。
    解读二:业主对物业公司有意见怎么反映？
    问：福田区某小区业委会委员李先生投诉说，他所在的小区有这么几个业主常常鼓动少数业主跟物业公司闹对立，一些人还跑到物业公司，砸了办公用品，打伤了物业管理人员。请问，这些业主的做法是否合法？业主对物业公司管理有意见，该通过何种方式来反映，寻求解决？
    答：显然不合法。暂且不说这几位业主闹事可能会触犯法律外，根据新条例的规定，业主在行使对物业管理企业履行服务合同监督权时，如有意见，可以通过向业主委员会提议召开业主大会会议的方式，或就物业管理的有关事项提出建议的办法来寻求解决。而不能像该小区的少数业主那样，通过不理智的行为解决问题。
    根据新法规，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业主委员会是业主大会的执行机构。业主对物业管理者有意见，可以当面向物业管理公司负责人或业主委员会反映，业主委员会也有责任将业主的意见向物业管理单位反映，并督促其整改。如果业主想炒掉物业管理单位，另聘他人，也必须通过业主委员会召集业主大会会议决定。而业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会会议规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
    显然，少数业主针对物业公司的做法是不对的。
    解读三:一个小区能否成立多个业委会？
    问：一座封闭的小区内有多栋多层、小高层和高层组成，住宅区里的公共设施为全体居民共享。现在，部分业主提出，可否按多层、小高层和高层楼宇的类型，分别成立自己的业主委员会，以便更好地代表本类型居民的意见。
    答：按照《物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。像这家住宅区，本身是一个封闭管理的小区，住宅区里的设施又为全体业主所共用，这将视同为一个物业管理区域，成立一个业主大会。
    根据条例规定，业委会有5项职责：具体召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责等。
    但如果多个业委会存在于一个业主大会下，势必造成一个小区的多个执行机构各行其事，甚至架空业主大会，影响到整个小区的物业管理和共用设施的使用，也必然影响到小区业主的利益。
    解读四:组织业主大会的责任在物业公司吗？
    问：某小区一直没有召开过业主大会，请问首次业主大会召开的时间有没有界定，如果一直没有召开过，小区的物业管理公司是否要承担责任？
    答：新条例中没有明确规定业主大会的召开时间，组织业主大会的责任也不在物业管理公司，业主大会一般是在建设单位和主管部门的发动、组织下成立的，新条例第二章中明确规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。
    解读五:小区的停车位可以出让吗？
    问：某小区有剩余的地下停车位空置着，如果出让停车位既可以不浪费资源，又可以取得一部分收入，但一部分业主却坚决不同意，请问小区的停车位可以出让吗？
    答：新条例中关于买卖车位的法律还没有提及，而按特区的《房地产转让》条例，如果在房地产买卖合同中，有明确约定车场的产权属于发展商，那么车场的所有权就不属于全体业主，而且在这里所谓的出让合同，也只是一个长期租赁协议，没办法做房地产的产权登记。如果发展商没在合同中约定，那么停车场属于全体业主，至于取得的收入分配，新条例明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    解读六:物业用房可以挪用为健身娱乐房吗？
    问：某小区物业管理公司占用的房子比例很大，该小区的业主认为其中的一部分房子可用来作业主健身娱乐房，请问物业管理的用房比例是多少？该小区业主的想法有误区吗？
    答：新条例第三章明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。而用房比例的多少，一般都是由该公司和发展商自行协商解决的问题，业主不得干涉；关于小区业主想把物业用房挪用为健身娱乐房的问题，第五章中也明确规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。
    解读七:物业公司没有签合同可以收管理费吗？
    问：业主委员会不与物业公司签订管理合同，而又不炒物业公司，物业公司向业主收取管理费遇到一定困难，请问该怎么处理？
    答：上述情况新条例没有详细提及，但根据新条例第四章，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。如果合同没有及时签订，只要物业公司服务和管理了，与业主存在事实上的法律关系，就可以收取管理费。
    解读八:住户拖欠水电费物业公司可否停水电？
    问：某小区的水电费都是由物业公司代收代缴，住户拖欠水电费和管理费，而小区还没办理抄表到户，请问物业公司可否采取停水电的措施催缴？
    答：不可以，物业公司和小区业主是代收代付的关系，不是水电供应在法律关系中的主体，物业公司无论什么原因停电停水，都属于侵权行为。
    解读九:哪些人没有资质证书从事物业管理会被罚款？
    问：根据新条例，未取得资质证书从事物业管理活动的，会被处5万元以上到20万元以下的罚款，请问是指所有员工都需取得物业管理职业资格证书吗？
    答：上述问题新条例还没有详细规定，还要看建设部出台配套的关于资质管理的规定，根据新条例第四章，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
    解读十:业主在空白授权书上签名是否有效？
    问：某小区的业主委员会成员拿着空白授权书，挨家挨户上门签名，假设签名的人数超过半数，请问这样的授权是否有效？
    答：这样的授权还是有效的，业主的书面授权和表决在确保真实的前提下，就都是有效的；空白的授权书只是意味着业主把他的权利完全交给业主委员会行使，在真正行使时还是需要填满授权内容的，否则也没有法律效力，故业主有签名时应认真做考虑。
    问：我们与业委会签订的物业管理合同已经期满，没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行着管理，这种行为有效吗？
    答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
    业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前3个月通知对方。
    问：小区没有成立业主委员会，业主因物业管理费收取与物业公司发生争议，怎么办？
    答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。摘自高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（简称“23条”）
    问：没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？
    答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成熟以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。
    问：因物业管理企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？
    答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关帐务帐册，移交业主共有的房屋、场地和其他财产的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。
    问：业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？
    答：业主委员会仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。摘自《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》
    问：业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权？
    答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。
    如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
    问：业主行使抗辩权不成立或部分成立的，滞纳金该如何确定？
    答：依本《解答》第１５条第２款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。
    滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。
    物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。
    问：物业管理服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？
    答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第２３６条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
    业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前３个月通知对方。
    问：如果物业管理企业在履行对物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应该如何处理？
    答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。
    当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。
    如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。
    问：涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？
    答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。
    问：业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？
    答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。
    业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。
    问：业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？
    答：确定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。
    业主违反物业管理服务合同，或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。
    律师：我是某小区的物业管理公司的员工。前些日子，我发现小区内的业主进行装修时，将房屋承重墙上原有的门窗尺寸擅自扩大了。我再三制止，该业主仍我行我素，不听规劝。请问，我们该怎么办？
    市民：今年5月1日实施的《住宅室内装饰装修管理办法》规定了几种室内装修禁止的行为，其中就包括禁止擅自扩大房屋承重墙上原有的门窗尺寸。从你来信所反映的情况来看，我认为，你们公司可以采取如下措施：第一、立即制止该违章装修行为，若该业主拒不改正或者已造成门窗尺寸擅自扩大的事实，应当及时报告有关部门依法处理。
    第二、如果该业主在装修前曾与你们公司签订过《住宅室内装饰装修管理协议》，或者该业主与你们公司签订的《居住物业管理协议》中有关于室内装修的规定，你们公司可以直接以自己的名义向法院起诉，追究该业主的违约责任。
    第三、如果该业主委托的装修公司在装修前曾与你们公司签署过《住宅室内装饰装修管理协议》，你们公司可以根据该协议直接要求装修公司停止违章装修行为。装修公司拒不改正或者已造成门窗尺寸擅自扩大事实的，你们公司可以直接向法院起诉装修公司，追究其违约责任。
    当然，就此种禁止的装修行为，你们公司还应当告知相邻业主，由相邻业主追究该业主违章装修的责任。在此过程中，你们公司有协助调查取证的义务。
    解读十一：小区会所归谁所有
    问：我们小区有一个会所，最近物业公司把它给了社会上的人承包经营，并且对外营业。很多业主不满意，认为会所该归全体业主所有，但是物业公司说，会所归开发商所有。请问，会所该归开发商所有还是归业主所有
　　答：所谓小区会所，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。沪房地资（2003 ）230 号《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》，对会所的权属、经营、收益分配等一系列问题作出了明确规定。
　　会所所有权的归属，由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。
　　会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定，广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。
　　房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。
　　摘自《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》