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聚焦物业管理五大热点问题 业主维权不能胡搅蛮缠
——市住宅局物业监管处有关负责人就市民关心的问题释难答疑

    昨天的物业管理热线，集中反映了市民关心的五大焦点问题。市住宅局物业监管处雷昭新副处长、陈军军科长就这五大焦点问题，接受了记者的采访。
    热点一：业主如何正确维权？
    昨天上午，一些群众反映了某些住宅区的业主在维权时，采取拒交管理费，威胁谩骂业主委员会成员，砸物业管理设施，撕扯保安员衣服等行为。
    深圳市住宅局物业监管处副处长雷昭新说，依法维护业主的合法权益是应该获得支持的，但是如果业主以上述方式维权则是错误的，甚至是违法的。管理费基本用于为全体业主服务和小区管理上，不全归物业管理公司所有。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第六章第三十九条规定，管理费的基本开支包括：住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税
费；住宅区必要的社区文化活动费用等。
    这样看来，如业主拖欠管理费，实际上是损害了其他业主的权益，这对物业管理单位和交费业主来说是很不公平的，等于是别人掏钱你来享受。
   谩骂、围攻业主委员会成员、撕扯保安员衣服等就更不该。无论业主委员会成员还是保安员，其人身权利都受到法律保护。而砸物业管理设施，毁坏公物，更属违法。
    热点二：成立业委会如何避免矛盾？
    目前，深圳许多小区正在进行业委会的选举或换届。这令接听热线的同志非常振奋。他们普遍认为，这是件好事，反映了物业管理相关法规越发深入人心，广大业主维护合法权益的自觉性提高了。但应当提醒业主、物业管理公司和开发商的是，在业委会选举过程中，有几个地方容易产生矛盾，引发投诉：开发商是否积极配合、业委会筹备组人选推荐是否公平、候选人是否具有代表性、分期开发小区的业委会选举如何操作；选票真实性等。选举业主委员会成员是个比较敏感的大事，相关部门一定要谨慎依法操作，在选举中要充分尊重广大业主的权利，杜绝黑箱操作。
    热点三：业主能否实现自治？
    有些业主提出，炒掉物管，业委会可以聘请物业管理职业经理人，然后将小区的清洁、治安管理外包给专业公司，从而实现业主自治。
    市住宅局物业监管处陈军军科长说，无论是全国《物业管理条例》，还是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，都指的是业主聘请有资质的物业管理公司管理才叫物业管理。而目前国家还不允许物业管理职业经理人独立执业，深圳从业人员通过考评取得资格证书，也是指这个人在物业管理行业拥有了上岗资格，不是其可在外面独立承揽物业管理业务的资格。深圳的物管条例中讲的是业主自治与物业管理公司管理相结合，这里的业主自治指的是业主拥有处置小区大事的决定权，而不是指小区可以归业主自己管理了。
    热点四：物业管理费需要审计？
    据了解，国家建设部正在起草《物业服务收费管理办法》，其中规定，每年年初，物业公司都要编制包括人工费、办公费、福利费、设备折旧、小区清洁、公共设施如电梯、地下管网维护、保安费等服务费用预算；还要将一年的收支情况向广大业主汇报。业主有权聘请会计事务所进行审计，当然审计费用也将打入一年的预算中。这样既保证了物业管理公司不亏本经营，又确保了物业管理费用用在了全体业主身上。
    热点五：如何做好约定防止纠纷？
    不管是物业公司还是业主，都必须认真对待六个约定，
    第一个是业主约定：内容必须涉及物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项；
    第二个约定为业主大会议事规则：应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定；
    第三个约定是建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；
    第四个约定是物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；
    第五个约定是物业服务收费约定：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；
    第六个约定是物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。