一、目前住宅区汽车车库（位）的建设使用与权利归属观点

　　 1、住宅区车位（库）建设存在的基本形态

　　（1）与房屋本体结构相连的底层架空、地下或半地下车位（库）。房屋底层架空层车库，指在地表与一楼房屋之间建造的，四周无围合，呈开放状态分割成的车位。地下车位，指在房屋或土地地面以下开发建设的地下层空间中设定的停车位。其中既有按规定建设的人防设施，也有人防建设指标以外，采取利用地下空间，建设用于停车的部分。

　　（2）独立于房屋结构本体以外的地上的停车（位）库。主要有三种类型：

　　A.地面之上的建造的独立车库，可以按房地产交易规定转让、租赁等。

　　B.经批准的经营性停车设施，收益归投资者所有。该类设施明确经营性停车位的土地使用权面积，计算建筑容积率，依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，权属归房地产权利人。

　　C.地面临时停车位，由开发建设单位或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割停车位，出租给业主临时停放使用，并按期收取停车费。

　　2、住宅区地下汽车车位使用的一般做法

　　（1）通过购买取得“使用权”。开发建设单位在房屋销售时，有的采取合同（协议）方式销售地下车位的使用权（无产权证），由于供需、区位等因素，价格差别较大，双方协商使用权年限不等，双方售买协议约定数年至数十年不等；我国现行房地产法律一是无地下车位使用权的规定；二是违反了我国《合同法》关于限定定期租赁不得超过20年的规定（超过的期限将视为无效期限），其买卖做法实质仍属租赁关系。

　　（2）租赁方式使用。一般交由物业管理企业统一管理，停放车辆按期（次）支付停车费。地面临时停车位，人防工程用作车位部分，实行有偿使用，收益或用于人防工程维护，或补贴物业服务费用不足等。

　　在权利归属未确定的前提下，物业管理公司所收各种名目的车辆费用中，其构成实质包括两部分，一部分是车位（库）设施占用费（折旧、收益等），一部分是车辆管理服务费。

　　3、地下汽车车位使用权利归属不同的主要观点

　　（1）配套建设的地下车位应归全体业主所有（共有），开发建设单位无权销售。主要理由：一是地下车位建设费用摊入房价，应属全体业主所有（共有）；二是依据《中华人民共和国房地产管理法》中关于房屋“未依法登记领取权属证书的”不得转让的规定，未分摊面积的各项公共设施属于房地产项目的一部分，地下车位无产权登记，不能买卖，其所有权属于全体业主。

　　（2）地下车位归开发建设单位所有，可以单独销售。主要理由：一是地下车位建设费用没有摊入房屋销售面积，可以单独销售；如果将车位成本摊入房屋销售面积，会形成“捆绑式”消费，使不需要车位的购房人强制分摊车位建设费用，引起房价上涨。二是开发建设单位首先是房地产项目权利的主体，也是地下车位的投资主体，国家法律目前没有禁止地下车位买卖，购房人购房时，也没有合同约定购买车位，车库（位）应由开发建设单位所有。三是城市土地资源供给少，国家鼓励利用地下空间，“谁投资、谁所有，谁受益，谁维护”，开发建设单位可以通过转让、租赁等方式获得收益。

　　4、在判断地下车位产权归属理论上不同的几种观点

　　（1）合同确定。由开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。

　　（2）推定归属。当开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中对地下车位归属没有约定或约定不明时，推定属全体业主所有（共有）。

　　（3）以建设成本分摊确权。将地下车位建设成本计入房屋面积销售的，属于全体业主所有（共有）。

　　（4）按规划建设核定区分归属。规划核定不明的，或不能分割的，属全体业主所有（共有）。

　　（5）按分摊面积销售登记确权。依房屋面积进行分摊销售，并经房地产登记机关确权登记的，由房地产权证持有者所有。

　　二、确立我国住宅区地下汽车位权利归属的制度

　　1、建立以物权为核心的房地产法律框架。物权是权利人直接支配物并排他性地享有其利益的权利，他是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。坚持公平、秩序、自由、正义、利于多建车位，降低房价，保护权益、保障交易、增进效益的价值取向，确立建筑物区分所有权的物权法律制度，完善目前房地产法律制度的缺陷，区分共用形态下地下车位的区分权利归属，对土地使用权与房屋所有权之间的行政管理冲突，房屋共用部位、共用设施设备的权利归属界定等，我国房地产法律制度应当以做出全面清晰的规定。防止人们对房地产权利的来源、确权、保护等产生不同的理解或实践，给社会经济带来矛盾，同时前瞻性的合理提高城市居住区车位（库）规划建设控制指标。

　　2、地下车位区分为共用部分与自用部分。可以借鉴国（境）内外区分车位（库）的做法，可以将共用形态下地下层车库中的车位法定为共用和自用两部分，两者具体比例在房屋开盘销售登记时依法作首次确定，并分摊相应的土地使用费用。

　　共用车位部分供住宅区内业主有偿使用或流动车辆临时停放使用，属全体业主共用。首次房地产转让中，共用车位不允许设定抵押权或分割处分。

　　自用车位由住宅区内部分业主根据需要购买。在设定自用部分的专用权的情况下，权利的基础仍然是共用权，只是部分经租售约定之后归特定的共用人或第三人使用。自用车位部分，允许开发建设单位在出售房屋时进行约定，并视为已取得其他权利人的默认。

　　自用车位的交易随同房屋专有权转让、抵押，也可以单独向住宅区内的其他业主或使用人转让、租赁。地下层车库的使用、维修等权利与义务，由持有共用权利的全体业主与持有自用权利车位的业主共同承担。住宅区交付使用后，共用车位与自用车位的比例发生调整、转让、租赁等，由区域内相关业主和成立的业主大会决定。

　　无论共用车位还是自用车位，其权利义务均随同房屋专有权实现，业主大会决定共用和自用车位的比例变化，应同时在住宅区内进行公示，并经法定管理部门登记，发生转让或租赁的对象，限于住宅区域内的业主（使用人）。

　　3、规范地下车位租售行为。开发建设单位以出让或转让方式获得土地使用权建设的地下车位，可以取得首次租售权。

　　地下车位的销售与房屋销售应一同办理销售许可登记。销售时应明示地下车位共用部分与自用部分的比例，权利归属与租售的方法，并在前期物业服务合同、业主临时公约约定。鉴于双方信息不对等，开发建设单位销售时如果与购房人不约定，或约定不明，以及不能证明其享有所有权（使用权）的，视作一并转让，由区域内全体购房人所有（共有）。

　　4、确定地下空间利用的使用权。地下空间所利用的，作为独立存在、使用周期较长，处于土地围合中的不动产设施，其权利归属应明确登记，并享有与土地使用期相同的使用权，可以实行有限转让、租赁。

　　人防工程作为特定物，其成本（国家法定）摊入房屋销售价格的，和平时期则由开发建设单位交付物业管理企业管理，可以用作业主汽车停放等租赁共用，收益主要用于人防工程的维护修缮，完善车库设施，补贴相关费用不足等。如果开发建设单位能够证明国家法定可以摊入房价的人防建设费没有摊入房价销售，则由开发建设单位享有等同土地使用期限的人防设施使用权，可以享有使用、收益等。

　　5、完善地下车位的确权登记公示。作为不动产的要式登记的确权保护，直接关系到车位财产权利的保护。对地下车位未予记载登记的方式，财产权利人将无法借助所持有的《房地产证》，通过完全物权的绝对权直接对抗违法、违规的合同条款，保护自身的合法权益。根据区分所有权原理，共用车位部分，应登记为住宅区内全体业主共用；而自用的专有车位部分应在购买人的房屋所有权证书中附记并标注车位图。

　　6、不能随意改变汽车车位（库）的规划设计用途。共用车位可按车辆停放期（次）租赁管理，拥有自用车位的业主虽然无须缴纳车位（库）设施占用费，仍应按物业服务合同的约定，按期缴纳车辆管理服务费。

作者单位：江苏省建设厅房地产业处

编辑：周维

文章来源：《中国物业管理》　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/陈 健