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    谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,广受客户及业界好评。
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文章内容
大修基金可由业委会管理 有用途须2/3业主同意
http://www.nj933.net/article.php?id=1797  发布时间:2011-08-01 点击率:4161

   《重庆市物业专项维修资金管理办法》3月1日起施行

  我们的大修基金该怎么用,如何用,谁来决定,相信说到这些,不少市民也是“一头雾水”。昨天,《重庆市物业专项维修资金管理办法》发布,对大修基金的收取有了统一的标准,并要求大修基金必须专款专用,专户存储。该《办法》自2011年3月1日起施行。

  大修基金怎么收?

  有电梯的按建筑面积每平米80元收

  我们了解到,此前的大修基金收取方法各有不同,有的是按照房价总款的2%、3%来收取,有的又是按照每平方米多少钱来收取。

  此次统一了全市的大修基金收取标准,大修基金的资金应当由业主交存。主城范围内,首期物业的专项维修资金的交存标准为:有电梯的,按每平方米建筑面积80元交存;无电梯的,按每平方米建筑面积50元交存。业主的物业专项维修资金账面余额,如果低于首期交存额30%的,物业专项维修资金管理单位,要告知业主及时续交。

  哪些费用不能动大修基金?

  部分业主共有的部位改造自行承担

  此外,不少业主和物管之间发生冲突,也缘于不清楚哪些状况需要动用大修基金,哪些又是属于物管本身的职责范围。

  《办法》对大修基金的用处有了较为明确的说明:一是根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用;二是依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用;三是应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用;四是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。以上这些费用就不能从物业专项维修资金中列支。

  还有就是,专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊;全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主按其建筑面积所占比例分摊;房屋未全部出售的,开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

  如何监督大修基金的使用?

  小区业主也可申请自己管

  以前曾有购房者反映称,开发商代收了大修基金之后,不知道都拿去干什么了。也有部分区县,成立了专门的管理中心来对账户进行监管,想做好这个事情。

  昨天,我们看到《办法》对大修基金的去留也进行了特别说明:“物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则”。同时,需要使用物业专项维修资金的,还必须按规定制订详细的使用方案。

  不过有的市民可能会产生疑问,如果业主大会成立后,决定由业主大会来管理这个资金,又该进行哪些程序呢。

  《办法》中明确提到,这必须要在其所在地的乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下,召开业主大会,并对相关事项进行表决。并必须获得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。同时,业主大会召开后,业主委员会还应当对业主大会表决的事项,以及业主大会召开的情况,在本物业管理区域内公示5日以上。如果一旦决定业主自行管理,业主大会仍然要在当地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。

  用物业专项维修资金购买国债?

  这些都需要2/3以上业主同意

  《办法》充分突出了业主的主人翁权利,不少事情都必须经过2/3以上的业主同意,才能操作。

  其要求,利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

 
业主自行管理期间,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,并且占总人数2/3以上的业主同意,业主大会可以申请由区县(自治县)房地产行政主管部门,重新代管物业的专项维修资金。

  物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订,在物业管理区域内公示5日以上,并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。

  物业专项维修资金有了收益?

  须每年定期向业主公布

  如果涉及到以下几种情形,物业专项维修资金管理机构,还必须每年定期向业主公布。

  这些情形包括:物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;发生列支的项目、费用和分摊情况;业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

  如果有业主对公布的情况有不同意见,还可以要求复核。