第二篇 物业管理开展的基本理论

一、产权理论

产权

产权就是财产所有权，也称物权。指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

专有部分产权

业主通过购房拥有了独立的一套室，户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件围筑而成的一个空间，他跟任何方向毗连的单元套房业主并不构成"按份共有"关系，也绝对有权独立处分这个空间(如出售、出租或赠与等)，而不必征得其他业主同意，其他业主也不具有优先权。

部分共有产权

这种产权形态的生成，是基于权利客体(住宅楼)的物理性能，该性能决定了它只能为该部分的业主共同使用，并共同拥有，故称之为部分共有。

两方互有产权

所谓两方互有就是指两个业主共有某一构件。与部分共有相比，两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第二者介入;二是权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用、共有之空间。

两方互有特征

通常两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第三者介入F二是权利客体仅限于共用。

相邻使用权

业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利，称之相邻使用权。

全体共有产权

对于一个住宅区内，除了以上专有部分、部分共用、两方互有的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。这种产权形态最重要的特点，是权利在个人之间的完全重合。

法定共有部分

通常是指由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本结构部分、附属建筑物和附属设备等。

约定共有部分

通常是指由合同契约或合约约定的属业主所有的部分。

产权理论给业主带来的权利

通常产权理论给业主带来5种权利:一是表决权，业主参加业主大会，对大会讨论的事项享有表决权z二是参与制定规约权一一业主参加大会，参与制定和修改合约、管理规则等权利;三是选举、罢免权，业主参加业主大会，选举代表业主权利的业主委员会成员，同样对一些质价不符的物业管理企业，业主有权罢免物业管理企业;四是请求权，业主可以根据管理合约，依照程序请求召开业主大会，或要求物业管理企业积极开展服务;五是监督权，广大业主有权监督物业管理企业开展工作的情况。