明码标价依法催讨 加强服务换位思考
关键字:  物业管理收费 

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　　物业管理收费难并非无药可解。明码标价，依法催讨，提高服务，一定程度上可以缓解症状。

　　不少物业公司认为物业管理收费难是一道难以逾越的槛:有的小区物业管理费收缴率只有30％，物业公司不得不拿出大量的人力、物力来解决收费问题，部分物业公司还会通过降低服务水平来维持经营。这样一来，往往又引来业主更强烈的不满，形成恶性循环。作为物业公司，要未雨绸缪，不要等收不到物业管理费时才去找应对之策。

　　明码标价。物业管理收费项目明细，标准明确，是法律法规的基本要求。物业管理费主要用于小区公共区域的保洁、保安、绿化、小区公共设备和公共设施的日常运行维护以及物业管理区域内员工的工资等支出。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理项目，收费标准不同。但是，不管收费项目多复杂，物业公司都应当就每一收费项目、标准、依据和分摊方式等清清楚楚地列明在物业服务合同上，并上墙公布。有的物业公司给业主的收费单，往往是一个总数，又加上合同约定不明，致使许多业主不愿不明不白地缴费。

　　手段合法。在物业服务合同中，物业公司对拖欠物业管理费的解决方式明确约定，但不能违法。从目前的物业公司处理业主拖欠物业费问题的方式来看，大致有以下几种：对欠费的业主在一定范围之内进行公告，或通知单位；停水、停电、切断有线电视信号、拒绝向这些业主提供相关配套服务等方式；与其他企事业单位达成协议，对不缴费的单位或个人进行某一方面的行为限制，如与托儿所达成协议，办理入托手续要有物业公司出具的“完费证明”等。其实物业公司采取这些催缴物业管理费的手段是不可取的，与法律法规的有关规定背道而驰。

　　启用督促程序。发生争议时，物业公司可采取民诉法上的督促程序。督促程序是指人民法院根据债权人的申请，以支付令的方式，催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱和有价证券义务。如果债务人在法定期间内未履行义务又不提出书面异议，债权人可以根据支付令向人民法院申请强制执行的程序。物业公司在收不到物业管理费时，可以凭物业服务合同及其他相关的证据向法院申请支付令，启动督促程序。欠费业主收到支付令后15日内不履行债务又没有提出书面异议，物业公司可以向人民法院申请强制执行，从而使债务纠纷方便快捷地得到解决。督促程序的案件收费按件收取，可以节约物业公司聘请律师、调查取证的成本。如果以正常的诉讼程序来解决，不但成本增加，而且时间拖得很长；启用督促程序，在物业收费项目特别明细、业主无故拖欠的情况下，诉求比较容易得到法院的支持。

　　提高服务。当前，部分物业公司存在只收费不服务或少服务的情况，这是造成物业管理收费难的主要症结之一。有的物业公司收取了物业管理费，却不按合同的约定提供相应的、到位的服务，使业主心存不满。有的物业公司缺少服务意识，没有相应的咨询、反馈中心，业主反映小区存在的问题或咨询服务事项时，往往得不到解答。有的物业公司在临收取物业管理费时，才注意提高服务质量，收完费后一切照旧。“亡羊补牢”终不如未雨绸缪，物业公司要多多换位思考，站在业主的角度想一想，规范自身行为，为广大业主提供优质的服务。这样，物业公司一旦在收费上和业主发生纠纷，解决起来才能“底气十足”。